Договор совместного инвестирования — плюсы и минусы, особенности сделок с вкладчиками

Главная / Инвестиции / Договор совместного инвестирования — плюсы и минусы, особенности сделок с вкладчиками
Статью готовил(а): Владислав Субботин

Юрист. Преимущественно наша компания помогает нашим клиентам сбивать спесь со слишком офигевших банков. Обычно получается. Учитывая, что мы беремся за дела, в которых фигурируют суммы от 7 нолей – клиенты довольны. Сюда захожу выпустить пар)

Договор совместного инвестирования - плюсы и минусы, особенности сделок с вкладчикамиДля начала какого-либо предпринимательского дела необходимы финансы, и если их нет у собственника, то можно привлечь инвесторов, которые увидят перспективу в будущем занятии. В этом случае выгода происходит для обеих сторон: инвестор получит свою долю после раскрутки, а для заказчика решается финансовая сторона сделки. Следует помнить, что в зависимости от уровня вложенных средств инвестор будет иметь преимущество на прибыль или недвижимость, введённую в процесс инвестирования. Самым известным вариантом инвестирования среди обычных людей является покупка квартиры под застройку. Человек получает права собственности на будущую жилплощадь, и выплачивает компенсацию за свой дом. На эти деньги и ведётся строительство, а после его окончания собственнику квартиры не нужно будет дополнительно тратиться.

Навигация

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. На разные сделки образец договора может меняться.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

Совет
В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора. В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Важная информация
Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Внимание
При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.
  • Образец венчурной инвестиции — покупка жилья у малоизвестной фирмы под застройку

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании. Таким же образом проводятся венчурные договора.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

  • беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
  • получение нового (первичного) жилья;
  • широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
  • возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
  • гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

  • сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
  • некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
  • финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Пример

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

  • застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
  • помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

Совет
При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

По материалам: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/investirovanie-ili-dogovor-ddu/

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия заметно отличаются.

Совет
Девелопер, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Важная информация
Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Девелопером, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

Внимание
В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Девелопером до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Девелопер должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Девелоперу широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Права соинвестора по Договору инвестирования (так же, как и по ДДУ) могут быть переданы другому лицу путем заключения Договора об уступке права требования.

По материалам: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия, способы покупки здания

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.

И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Важная информация
Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Внимание
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Совет
Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее.

Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Важная информация
Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

По материалам: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Статья 1130 ГК РФ. Договор о совместной деятельности

Глава 77

Взаимоотношения сторон по договору о совместной деятельности регулируются Глава 77 ГК и общими положениями об обязательствах, договор (главы 47-53 ГК). Как указано в статье, коммент предметом договора является совместная деятельность сторон для достижения общей хозяйственной цели без создания юридического лица. Итак, создание другого субъекта хозяйственной деятельности (предпринимательского общества), то есть отдельного юридического лица, регулируется не договором о совместной деятельности, а другими нормами действующего законодательства Украины.

Совет
Такие договоры могут быть как двусторонними, так и многосторонними, т.е. без ограничения количества участников совместной деятельности. Совместная деятельность может быть организована для осуществления как краткосрочных, так и долгосрочных коммерческих проектов, таких как приобретения в совместную пользования дорогих объектов основных фондов, создание или изготовление объектов основных фондов с целью их дальнейшего совместного использования или продажи; совместное ведение производственной или торговой деятельности и т.д. Следует лишь отметить, что такая деятельность не должна быть запрещена законом.

Договор о совместной деятельности является консенсуальный, взаимный и бесплатный. Он может быть двусторонним или многосторонним.

Важная информация
Участниками договора о совместной деятельности могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные инвесторы в соответствии со ст. 23 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования» от 19 марта 1996 p.

Которая предусматривает право иностранных инвесторов заключать договоры (контракты) о совместной — инвестиционную деятельность (в области производственной кооперации, в общем производстве и т. Особенность договора о совместной деятельности с участием иностранного инвестора состоит в том, что он подлежит государственной регистрации в соответствии с Положением о порядке государственной регистрации договоров (контрактов) о совместной инвестиционной деятельности с участием иностранного инвестора, утв. Постановлением Кабинета Министров Украины от ЗО января 1997 Физические лица — субъекты предпринимательской деятельности могут также быть участниками совместной деятельности.

Внимание
Каждый участник обязан по совместной деятельности выступать одновременно как должник и как кредитор. Но ни одна из сторон не может требовать выполнения для себя лично, так же как и не должна выполнять обязательства непосредственно другой стороне. Взаимные права и обязанности участников косвенные необходимостью достижения общей цели.

Важным признаком этих правоотношений является то, что сама суть совместной деятельности предусматривает, как правило, определенную внешнюю реализацию, иными словами, она требует от сторон вступать в отношения с третьими лицами.

Обязательства по совместной деятельности часто имеют длительный характер, с указанием срока или с неопределенностью срока их действия.

Договор о совместной деятельности следует отличать от учредительного договора, который заключается двумя или более учредителями при создании юридического лица. Основное отличие учредительного договора от договора о совместной деятельности заключается в том, что совместные действия учредителей совершаются именно с целью создания нового юридического лица, в деятельности которой они потом участвуют.

Комментируемая статья предусматривает два основания объединения лиц для ведения совместной деятельности: объединения вкладов участников или без объединения вкладов участников. Таким образом, для достижения цели своей совместной деятельности участники договора осуществляют вклады или деньгами или иным имуществом, или трудовым участием.

По материалам: https://juristoff.com/resyrsi/kz/gk/3544-statya-1130-dogovor-o-sovmestnoj-deyatelnosti

Регистрация сделки с квартирой физическим лицом, способ приобретения недвижимости в юридическом мире

Совет
Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

Важная информация
ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Внимание
С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единую базу данных ЕГРН.

ЕГРН – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

«Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) =  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.

Совет
После создания единого реестра недвижимости ЕГРН, у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции – на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета. В остальном все осталось по-прежнему.

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).

Важная информация
При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Внимание
Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.
     Договор купли-продажи квартиры

На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.

Регламент действий Росреестра для сделок с недвижимостью (с 2018 года).Порядок процесса регистрации, перечни документов, порядок их приемки и выдачи, сроки регистрации, права и обязанности заявителей и регистраторов, порядок уведомления граждан и обжалования действий сотрудников и т.п.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

Важная информация
В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).

Внимание
Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

  • Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документыНа первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик. Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав.
  • Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы. Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

  • Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы. Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях.
  • Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы. Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки.

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое.

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра.

Сервис Росреестра – «Жизненные ситуации» ­– Интерактивный сервис, формирующий общий перечень документов для регистрации сделки с квартирой (в том числе ипотечной).

Совет
Перечень необходимых документов для регистрации прав на недвижимость можно еще посмотреть на сайте Росреестра.

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб.

Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

Важная информация
Местные отделения УФРС в Москве с 2014 года не работают с физлицами.

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Внимание
Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет (см. ссылку ниже).

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

Сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом).

Совет
Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию).

Можно также обратиться в специализированные юридические конторы, которые проводят предварительную проверку пакета документов для регистрации, и обеспечивают собственно регистрацию с гарантией, что она пройдет без приостановки и/или отказа.

Расписка в получении документов на государственную регистрацию

При подаче пакета документов на регистрацию сделки с квартирой (как в МФЦ, так и в территориальные офисы Росреестра и Кадастровой палаты), сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку в получении документов на государственную регистрацию.

Важная информация
В этой расписке содержится перечень принятых документов (с указанием оригиналов и копий), указан срок регистрации, а также номер регистрационного дела, по которому можно получать информацию о прохождении регистрации.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (часть 1, статьи 16). Для разных случаев они разные.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года):

  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
  • для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
  • для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Внимание
А сколько всего времени занимает сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Приостановление государственной регистрации права

Если процесс регистрации идет своим чередом, то – туда ему и дорога. Значит, все идет по плану. Но бывает, что регистратор, листая переданные ему документы, решает приостановить регистрацию. Такое право у него есть. Закон (ст. 26, ФЗ-218) предоставляет ему аж целых 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Но к сделкам купли-продажи квартир относится только около десятка из них.

Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.

Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).

Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру – причины, сроки и последствия.

Совет
Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке).

В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

Уведомления граждан о результатах регистрации

Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:

  • о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения (при наличии оснований);
  • об отказе, приостановлении или об успешном завершении регистрации.

Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.

Важная информация
Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.

Жалобы на действия Росреестра

Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.

Внимание
Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано в пунктах 314 – 324 «Регламента» (см. ссылку на него выше).

Как еще база данных Росреестра может быть полезна Покупателю квартиры?

В процессе проверки документов, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством – кто, чем, и на основании чего владеет. Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки.

По материалам: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/registraciya-sdelki-s-kvartiroj/

Регистрация права собственности на гараж, договор инвестирования в строительство нежилого помещения

Одним из простых способов купить гараж является приобретение машино-места в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) или купить Машино-место в новом строящемся доме по договору инвестирования, соинвестирования, долевого участия, уступки права, другому договору.

Важная информация
В одном случае строительство осуществляется на долговременных землеотводах под строительство именно гаражей со сроком аренды в 10-15 лет. Отдельным ГСК земля выдана вообще в бессрочное пользование.

Гараж приобретается через вступление в кооператив. Вы становитесь членом ГСК, получая соответствующее удостоверение. Оформляется передача гаража одним членом кооператива другому – в данном случае, вам.

Внимание
В данном случае, указанный выше путь оформления в собственность гаража реализуем только при условии если у Застройщика нет трудностей с инвесторами объекта и администрацией города. Если подобные трудности есть, право собственности может быть не зарегистрировано в течение нескольких лет. Разрешить данную неприятность можно лишь обратившись в суд, признав права собственности на гараж и зарегистрировав права собственности на основании решения суда.

В наши дни почти во всех новостройках право собственности на гараж и Машино-места оформляется в судебном порядке.

Людям, которых не устраивают такие варианты, нужно покупать уже приватизированный гараж. Покупка гаража в собственность по сути схожа с покупкой квартиры. Например, самое лучшее – это если продавец – первый и единственный владелец гаража. Это исключает возможность того, что один из предыдущих владельцев вдруг внезапно подаст в суд с требованием признать сделку недействительной. Самое главное, уточните, имеется ли у нынешнего владельца гаража свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Вы можете узнать это даже без его помощи, так как любой гражданин имеет право получить сведения из единого реестра прав, в котором содержится информация обо всех собственниках недвижимого имущества, в том числе и боксов. Вам надо отправить заявление о выдаче этой информации в ведомство, осуществляющее государственную регистрацию правомочий владельцев недвижимости. Когда вы получите информацию о зарегистрированных правах владельца бокса вам следует уточнить, на каком основании он получил право собственности на него. Требуйте продавца предъявить договор покупки либо дарения гаража, и также документы, удостоверяющие его членство в ГСК и полную выплату им своего пая. Убедившись в правомерности его действий, вы можете начать оформлять договор купли.

Продавец должен быть подготовлен предъявить вам ряд бумаг. В первую очередь – свидетельство о праве собственности на свое имя или нотариально заверенную доверенность на право продажи гаража.

Совет
Удостоверьтесь в наличии справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об инвентарной и действительной цене гаража, его экспликации, поэтажного плана или плана землеотвода. Продавец обязан иметь нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на продажу гаража, если он числится «совместно нажитым имуществом». Весьма необходимо, чтобы местная налоговая инспекция дала справку об отсутствии у продавца долгов перед бюджетом, связанных с гаражом. Нужно убедиться, что на приобретаемом вами гараже не числятся долги за использование электроэнергией и тепла.

В первую очередь, непосредственно при купле-продаже – заключите договор купли продажи (можно и нотариальное, но не обязательно). Он заверит договор купли-продажи, заранее сделанный акт приема-передачи гаража и зафиксирует согласие супруги продавца на сделку. С данными документами, со свидетельством на право собственности необходимо обратиться в регистрационную службу – УФРС.

Для этого вам необходимо предъявить следующие документы:

  • договор покупки гаража (подлинник и нотариально заверенную копию);
  • акт передачи гаража покупателю (при наличии);
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую недвижимость (обеспечить подачу обязан продавец гаража);
  • согласие супруга на заключение этого соглашения (нужно только тогда, когда гараж признан совместной собственностью супругов).

Все данные бумаги нужно приложить к заявлению о регистрации правомочий нового владельца бокса. Как правило, стороны договора покупки гаража не учитывают, что все участники соглашения (покупатель, продавец и прочие) обязаны подписать заявление. В том случае, когда все названные документы представлены и соответствующим образом оформлены, свидетельство о праве собственности на бокс будет выдано в течение месяца.

По материалам: http://www.zazakon.com/385.html

Чем отличается договор долевого участия от договора купли-продажи? Договор инвестирования в бизнес проект

В обязательном порядке следует понимать, что любая серьезная сделка всегда должна сопровождаться наличием договора. Ведь именно этот документ и выступает гарантией между всеми участниками сделки.

Каковы отличия договора долевого участия от договора купли-продажи?

Это один из актуальных вопросов, который интересует действительно многих. Желая разобраться в нем детально, всегда можно проконсультироваться с опытными юристами, они обязательно помогут.

Особенности оформления договора:

  • суть оформления договора заключается  в том, чтобы можно было осуществлять инвестирование со стороны дольщика по строительству того или иного объекта. Это может быть квартира, офис и тд;
  • также важно добавить, что предметом сделки выступает объект недвижимости;
  • заключить такой договор можно на той или иной стадии, что обязательно следует учитывать.

Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником. Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом.

Что такое договор долевого участия?

Если выделить договор долевого участия (ДДУ), то здесь следует понимать, что это важнейший документ, отражающий инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома. Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования.

Важная информация
В тот момент, когда собственно и происходит оформление подобного договора, то все участники должны внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Все это связано с тем, что каждый пункт несет определенный смысл. Если не сделать этого, то в дальнейшем есть шанс столкнуться с лишними проблемами, поэтому заранее задумайтесь об этом.

Важно понимать, что дольщик обязан осуществить оплату потенциального жилья. Что касается положений документа, то сюда принято относить ответственность и те условия, при которых собственно должны быть внесены взносы, предназначенные для строительства, также, указываются и сроки.

Внимание
Те лица, притязающие на недвижимость в новостройке, уже не станут разделять ответственности за предоставление услуг со стороны строительной компании. Поэтому они имеют полное право требовать исполнения уже принятых услуг, и тех, которые обозначены в соглашении обязательств. Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Договор купли-продажи, как известно, представляет собой важнейший документ, суть которого заключается в том, что одна сторона передает определенный товар другой стороне. Где вторая сторона должна принять его, после чего осуществить оплату, о которой собственно сказано в договоре.

Важно отметить, что договор выступает настоящей гарантией между сторонами сделки, позволяя избежать лишних проволочек в будущем. Это и есть основная причина, по которой его следует оформлять обязательно.

Совет
Все участники сделки должны внимательным образом ознакомиться со всеми теми пунктами, которыми обладает договор.

Конечно, оформление того или иного вида договора – это всегда ответственная процедура. Поэтому чтобы можно было избежать совершения ошибок, желательно проконсультироваться с юристами.

По материалам: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/chem-otlichaetsya-dogovor-dolevogo-uchastiya-ot-dogovora-kupli-prodazhi.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *