Инвестиции в недвижимость в 2018 2019 годах — перспективы

Главная / Инвестиции / Инвестиции в недвижимость в 2018 2019 годах — перспективы
Статью готовил(а): Елена Шевченко

Финансовый консультант в торговой организации. Разбираюсь в кредитах, работе с банками, фанат личной эффективности. Хобби – финхакинг, нахожу способы сэкономить или заработать на ровном месте. 7 лет назад ничего не знала о финансах.

Инвестиции в недвижимость в 2018 2019 годах - перспективыДобрый день, дорогие друзья. Инвестиции в недвижимость — один из самых надежных и конвервативных способов инвестирования. К плюсам можно отнести надежность недвижки как актива — если не будет каких-то катаклизмов или войн, недвижимость всегда сдается и продается. К минусам — высокий порог входа, многие не в состоянии зарабтать даже на свое жилье, не говоря уже об инвестировании. Хотя я знаю хитрые молодые семейные пары, которые за 7 лет два раза умудрялись крутануть ипотеку (жили в ипотечном, сдавали свое жилье, добавляли денег с зарплаты), и теперь имеют по 3 квартиры вместо одной. Еще совет дам, перед тем, как инвестировать в недвижимость — изучите вопрос, особенно если делаете все «на последние деньги». Это касается различных покупок «перспективных бутиков» и прочего. Комерческую недвижимость не продают, если есть возможность. Сдавать ее гораздо выгоднее, чем пустить с молотка.

Навигация

Новостройка, апартаменты или офис: как выгодно инвестировать в недвижимость

Недвижимость как объект инвестиций — отличная замена вложениям в банк. Спрос на объекты растет всякий раз, когда экономика нестабильна. В последнее время все больше людей проявляют интерес к подобным вкладам. Но чтобы начать делать инвестиции в недвижимость, нужно хорошо разбираться в рынке и учитывать риски вложений, связанных со строительством.

Коммерческая недвижимость в большом или маленьком городе

Инвестиции в коммерческую недвижимость – выгодная альтернатива вкладам. Вместо ежемесячных процентов доход получают от сдачи в аренду офиса или отеля либо от продажи после подорожания.

Для выбора подходящего инвестиционного объекта, нужно оценить все влияющие факторы: от локации до портрета потенциального арендатора. После проверки структуры рынка, а также спроса и предложения можно рассчитать прибыль и время, в течение которого приобретения окупятся. После получения всех результатов делается выбор.

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость:

  1. Высокая ликвидность инвестиций.
  2. Широкий доступ к вкладам в недвижимость.
  3. Огромное количество вариантов для инвестиций.
  4. Доходы не будут снижаться со временем.

Недостатки таких инвестиций тоже многочисленны:

  1. Цена на объекты инвестиций достаточно высокая.
  2. Налоги, а также расход на ремонт и удобства.
  3. Если инвестиционная недвижимость находится в маленьком городе, спрос на нее упадет.
  4. Спрос полностью зависит от экономики страны.
  5. Также стоит добавить непредвиденные обстоятельства, из-за которых цена на инвестиционную недвижимость может упасть. Например, если рядом построят объекты, вредящие экологии, такие как завод или дорога. Есть риск не только не получать деньги, но и потерять большие вклады.

Строящиеся объекты

Большое внимание следует уделить инвестированию в строительство. Инвестиции в жилищное строительство предусматривают покупку дома или квартиры в процессе их постройки. Этот метод широко применим среди риелторов. Если в строящемся здании сделать хороший ремонт, то его можно продать дороже. Второй вариант заработка – покупка на этапе котлована и переуступка гораздо дороже, когда дом практически готов.

Совет
Однако инвестиции в строительство жилья достаточно рискованный шаг, поскольку стройка может быть заморожена. Чтобы не ошибиться в выборе объекта, мало удачного месторасположения и хорошей планировки. Нужно выбрать надежного застройщика, а это трудно сделать без анализа рынка и «чутья» на проблемные компании. Несмотря на риски, инвестиции в жилищное строительство постоянно растут.

За последние пять лет площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий выросла практически в два раза. А чтобы не прогадать с самим объектом, будущий спрос на него нужно изучить заранее. Например, сфотографировать строящуюся недвижимость и выложить фото в интернет. Цель этой операции — привлечение внимания потенциальных клиентов.

Инвестиционный проект строительства также может означать перестройку здания. Например, вы покупаете ресторан, а собираетесь перепланировать его в отель. Но такие масштабные инвестиционные проекты в строительстве сложно выполнить в одиночку. Будет гораздо проще, если вы найдете партнера по бизнесу.

Сотрудничество с посредниками, коллективные инвестиции

Существует множество фондов инвестирования в строительство жилья. Бизнес-план, предлагающий строительные инвестиции в таких фондах, предусматривает:

  1. Усовершенствование создания и реализации программ инвестиций.
  2. Эффективное управление бюджетом.
  3. Четкий контроль за сроками возведения зданий.
  4. Рассчитанные строительные инвестиции позволяют сократить время на операции по оплате за строящиеся здания.

Если мы инвестируем через фонды, они будут строго следить, как продвигается строящаяся недвижимость, иначе их прибыль может упасть. Для тех, кто не разбирается в рынке и не обладает достаточными знаниями, такие вложения могут стать хорошим вариантом.

Коллективные инвестиции в недвижимость оптимальны, если необходим безопасный способ, как стать инвестором, либо подходящий метод для вклада в недвижимость без денег. Коллективное инвестирование в недвижимость не означает покупку объектов. Вступив в фонд, вы становитесь пайщиком и будете получать доход.

Как правильно инвестировать

Чтобы вкладывать деньги в недвижимость, нужно владеть знаниями об особенностях подобных вложений:

  1. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования обладает меньшим спросом, поскольку инвестиций в жилую недвижимость в несколько раз больше.
  2. Разные ситуации, которые могут иметь негативные последствия. К примеру, неожиданные подъёмы или падения активности. В период кризиса спрос, а также цена на недвижимость падают. А перед кризисом цена и спрос могут вырасти в разы, и даже маленькое помещение станет приносить хорошую прибыль.
  3. Строительные инвестиции — рискованное дело, поскольку стройку могут остановить на достаточно большой срок или отменить вообще.
  4. Существуют стратегии инвестирования в недвижимость. Они позволяют получить приличный доход от коммерческого здания. При этом он может быть выше, чем доход от жилого.

Существуют 2 способа инвестиции в строительство недвижимости: купить и сдать в аренду или купить дешевле, а потом продать дороже.

На что нужно обращать внимание при покупке дома или квартиры?

  1. Состояние. Как давно и насколько качественно был сделан ремонт.
  2. Расположение. В незагрязненной, престижной и тихой локации.
  3. Удобства. Например, санузел, балкон.
  4. Инфраструктура. Насколько близко расположены школы, больницы, вокзалы и супермаркеты.

Данные критерии являются основными. Однако есть и второстепенные, и они также влияют на цену:

  1. Этаж, где находится квартира.
  2. Вид из окна.
  3. Соседи.

Чтобы извлечь максимум выгоды из покупки дома, следует найти его самому, без риэлтерской конторы. Но сделка должна быть чистой и законной. Если есть хоть малейшие сомнения в легитимности объекта или собственников, вопрос, как инвестировать деньги отпадает сам собой.

Способы инвестиций

Чтобы понять, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги необходимо знать основные способы:

  1. Посуточная сдача квартиры. Преимущества — достаточно неплохой уровень дохода. Недостатки: снимать квартиру посуточно будет 2 типа людей — командировочные и те, кто хочет устроить там вечеринку. Если с первыми проблем не будет, то последние могут испортить имущество. Также нужно регулярно стирать вещи и делать уборку.
  2. Сдача с оплатой за каждый час. Очень большая прибыль, однако специфичная аудитория может повредить имущество. Постоянная стирка и уборка съест львиную долю дохода. Соседи могут написать жалобу. А также нужно быть близко, чтобы выселять старых и заселять новых жителей. Вариант не для каждого инвестора.
  3. Квартиры под хостел. Здесь предлагается койка в комнате. Количество мест может быть выше десяти. Но это не общежитие. Здесь должны быть все удобства, а также ремонт. За одну койки можно получать около 500 рублей. Из преимуществ — высокий доход из-за большого количества клиентов. Регулярный заработок: даже если не все койки будут заняты, вы все равно получите прибыль. Но: нужно сделать хороший ремонт и купить много кроватей. Уборка, заселение и выселение занимает очень много времени, но можно нанять помощника. Соседи наверняка будут жаловаться на большую толпу людей. Необходимо выписывать командировочные тем, кто приезжает из других городов. К тому же недавно появилась правка в законе. Теперь запрещено использовать для хостела жилые помещения. Остается инвестирование в коммерческую недвижимость для создания хостела.
  4. Покупка таунхауса и сдача его в аренду. Что такое Танхаус? Это малоэтажный дом. Их строят в тихих и удаленных районах. Можно сдавать одну комнату посуточно, другую помесячно, а третью с оплатой за каждый час. Инвестиции в малоэтажное строительство обеспечат высокий статус арендаторов из-за высокого класса помещения. Можно сделать перепланировку и увеличить число квартир, например, сделав из них студии. Недостатки — невысокий спрос. Инвестирование в строительство жилья и его сдача займёт кое-какое время.
  5. Покупка коттеджа или дома за пределами города для сдачи в аренду. Здесь многое основано на сезонности. Можно сдавать его в аренду только зимой, а летом жить там самостоятельно. Необходимо обратить внимание на расстояние от коттеджа до общественных мест. От этого будет зависеть цена. Очень хорошо сдавать дом на Новый год — заработок будет выше. Преимущества загородной недвижимости: востребована в любой сезон, отсутствие соседей, свежий воздух. Возможность сдавать как посуточно, так и ежемесячно. Коттеджи находятся за пределами города, могут быть проблемы с транспортом. Загородные дома очень большие по размеру, а арендаторы в основном предпочитают жилье с маленькой площадью. Однако там можно заселить несколько человек.
  6. Покупка или постройка многоквартирного дома и сдача в аренду. Естественно, это очень дорого — купить целый дом, но он будет приносить большой доход. Необходимы крупные инвестиции в недвижимость. Если планируется постройка дома, то могут возникнуть проблемы с нахождением места постройки.
  7. Сдавать недвижимость за пределами страны. Существует много вариантов выбора: вилла, отель, апартаменты, квартира. Заграничное жилье имеет большие перспективы. Вы получите прибыль, не покидая своей страны. Однако вам необходимо знание иностранных языков. Очень часто придется посещать место, где находится недвижимость. Недостаток информации о законах страны, где покупается недвижимость, может привести к большим потерям.
  8. Купить апартаменты и сдать в аренду. Апартаменты – то же, что и квартиры, но в них оформлен интерьер. Апартаменты немного дешевле, чем квартиры. Подходят для второго места обитания и вложений денег в недвижимость. Сервис подобен отелям. Можно воспользоваться помощью различных компаний. Они сами будут заселять и выселять людей. Рядом, а иногда даже внутри здания есть магазины, рестораны, бары и т.д. Основной недостаток: апартаменты – нежилые помещения, потому невозможно в них прописаться. Эти объекты плохо изучены с юридической стороны, и некоторые законы к ним неприменимы. На рынке очень мало предложений относительно апартаментов.
  9. Покупка коммерческого помещения для других целей. К ним относятся: склады, подвалы, площадки в супермаркетах и т.д. Преимущества: неплохой доход, большой выбор. Одно помещение можно сдавать нескольким людям. Площадь таких мест может быть сотни или тысячи метров. С другой стороны, на крупные помещения трудно найти арендаторов. Могут возникнуть проблемы на коммерческом рынке в период кризиса.
  10. Сдавать в аренду гараж или место для машины. Низкая стоимость покупки и низкий доход.
  11. Покупка земли для перепродажи и извлечения прибыли. Много участков разного типа и размера. Не нужно уделять большого внимания, достаточно просто подождать повышения цен. Но время ожидания повышения цены может быть очень долгим. Часто земля приобретается для постройки дома, что требует дополненных затрат.
  12. Инвестиции в строительство жилой недвижимости предусматривают вклады в дом, который только начал строиться. Нужно подождать конца стройки и потом сдавать в эксплуатацию. Строительные инвестиции будут выше за каждый построенный этаж. Не нужно заселять или выселять людей. Достаточно просто вложить деньги в недвижимость, а потом продать дом. Строительные инвестиции обеспечат высокий доход в случае увеличения цены на стройматериалы и недвижимость. Можно вложить деньги в строительство квартиры, а можно в постройку целого здания. Существует много инвестиционных проектов в строительстве. Можно выбрать наиболее подходящий. Инвестиции в жилищное строительство обладают самым высоким спросом. Есть риск, что объект не будет достроен.
  13. Покупка дома в плохом состоянии. Существуют дома, за которыми плохо присматривали. После хорошего ремонта квартира продается по привлекательной цене. Облагороженный дом можно сдать в аренду или продать, получив прибыль. Недостатки: расходы на ремонт. Такой дом очень тяжело найти на рынке, поскольку риэлтерские конторы ведут за ними настоящую охоту.

Для более наглядного сравнения самые популярные методы представлены в табличном виде:

Тип недвижимости Доход Особенности
Жилая Высокий Чтобы получать прибыль с аренды, нужно рассчитывать на большие сроки.
Коммерческая Высокий Рассчитана на долгое извлечение прибыли.
Земельный участок Средний Низкие налоги и простая система приобретения.
Зарубежная Не известен Все зависит от экономики в стране, где недвижимость будет куплена.
Загородная Высокий В зависимости от структуры и расположения рынка.

Инвестировать деньги в недвижимость — прибыльное дело. Чтобы понять, в какую недвижимость лучше вложить деньги, важно учитывать все недостатки и преимущества представленных способов, и выбрать наиболее подходящий вариант. Но никогда не стоит забывать, что вложение в недвижимость инвестиции высокого риска.

По материалам: https://zainvesticii.ru/kapitalovlozheniya/kak-investirovat-v-nedvijimost.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?

Доброго времени суток всем читателям блога об инвестициях!

Важная информация
Такой инструмент как недвижимость, занимает важное место в портфеле профессионального инвестора, но чтобы это был действительно инвестиционный инструмент, недвижимость должна быть коммерческой, это значит — приносить прибыль, а не просто быть местом где живет человек. Хотя, со временем и жилая дорожает и увеличивается в стоимости, но это немного другое…

Инвестиции в коммерческую недвижимость интересуют некоторых моих читателей и уже были вопросы по данному поводу, на которые я отвечал в комментариях. Ответы получались большие, поэтому решил написать отдельную статью, чтобы полезная информация была доступна для изучения в одном месте, а не растерялась по блогу.

Начнем с того как и где выбирать коммерческую недвижимость для покупки…

  • Естественно, что для наиболее выгодного вложения стоит выбирать объект с удачным месторасположением, если это жилое помещение, то в месте с развитой инфраструктурой для жизни, если это офис, то очень хорошо если рядом будет большая парковка, метро и, например, кафе, если это производственный объект, то не повредит проходящий ж/д путь и т.д. Думаю, смысл понятен.
  • Второй важный момент, это предварительный анализ востребованности. Чаще всего, для аренды потребители рассматривают небольшие объекты, это малогабаритные квартиры, студии и комнаты в вариантах для жилья и небольшие офисы и бутики для коммерции.

По своему опыту скажу, что маленькие объекты коммерческой недвижимости сдавать проще и быстрее. Кто-то задавал мне вопрос не легче ли купить большой магазин и не заморачиваться…сдал, получаешь крупную сумму и все…

Внимание
Но нет, во-первых, даже в стабильное время на большие площади спрос не столь активный, а про кризис вообще молчу, в кризис все ищут где попроще и подешевле, так что с маленьким объектом простоя избежать гораздо легче.

Во-вторых, вкладывая всю сумму выделенную на инвестиции в коммерческую недвижимость в один большой и дорогой объект теряется смысл диверсификации, а здесь она тоже необходима! Имея в арсенале, например, три объекта вместо одного уже сложнее попасть в абсолютный простой и остаться без арендаторов.

  • Уверен, не для кого не секрет, что покупать недвижимость на стадии строительства гораздо выгоднее чем уже в готовом сданном здании, но риски здесь повышаются в разы, можно нарваться на обман при оформлении или остаться с недостроем.

На таком вложении можно получить большую прибыль (на 20-30% больше) при продаже после сдачи в эксплуатацию или даже если не продавать, то все равно приплюсовть эту разницу к вложенной сумме, а далее начать сдавать в аренду. К тому же, в новом здании цена аренды будет выше, чем во вторичном, а если это будет постройка в месте, где новое строительство редкость, то цена на новый объект будет еще привлекательнее.

  • Еще одним критерием выбора коммерческой недвижимости может стать даже престижность места, ведь в дорогом микрорайоне и потребители платежеспособные, это касается и арендаторов.
  • Не забывайте о сравнении цен на объекты. Рынок недвижимости не зря назван рынком, можно находить вариант как намного превышающий свою реальную цену, так и наоборот оказаться выгодным из-за возникших срочных обстоятельств у продавца. Поэтому, прежде чем совершить вложение необходимо все изучить и промониторить.

Я прежде чем купить первый офис, готовился к этому три года и когда увидел предложение, моментально выделил его из всех предложенных. К тому же, на тот момент были после кризисные цены, которые прилично снизились, сейчас таких объектов давно не «подворачивается», цены переросли и можно сказать зашкаливают… Вот и думаю не рассмотреть ли подходящий вариант для инвестиций в недвижимость за границей ?

  • Если Вы совсем боитесь рисковать, а недвижимость приобрести надумали, то лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе. Преимуществ в этом несколько:

1. Объект, скорее всего, будет «чистым» и не иметь ранней истории с прежними хозяевами (например, судебные тяжбы, всплывшие родственники и т.п.);

2. Затраты при эксплуатации будут минимизированы, например, в старом офисном здании постоянно приходят счета на ремонт, обслуживание, замену чего-нибудь или всегда что-нибудь переделывают под новые стандарты, то охранную сигнализацию, то эл.сеть и т.п.

Вообщем, вложился раз и имеешь минимум заморочек.

  • При изначальном рассмотрении только рынка новостроек не стоит забывать об изучении информации и репутации застройщика. Стоит почитать отзывы, как об организации, так и об объекте.

Случается так, что за привлекательной ценой таиться обман, я и сам чуть не нарвался на такой момент, спасло то, что вечером находясь у компьютера, просто ввел в поисковик адрес здания и оказалось, что оно мало того, что не сдано, да еще и объекты в нем имеют разных хозяев, которые знакомятся друг с другом приходя каждый в свою квартиру, которая у них одна на троих-четверых…

  • При покупке офисного или торгового объекта стоит изучить конкурентную обстановку.

Лучше всего, если офисное здание будет небольшое и будет находиться в крупном районе города, так спрос на аренду возрастает в разы, а еще лучше если варианты для нового строительства по близости будут отсутствовать, а то сегодня Вы считаете что сделали выгодное вложение в коммерческую недвижимость, а завтра рядом выстроят суперсовременную «свечку» и все, вероятнее всего цена на Вашу недвижимость и аренду упадет.

Инвестиции в недвижимость схожи с любым другим видом инвестирования, всегда нужно держать руку на пульсе и успевать «переливаться» и маневрировать.

  • Очень важный момент, который «венчает» главный смысл инвестиций в коммерческую недвижимость, это коэффициент прибыльности объекта.

Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Естественно, прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.

Для наглядности, проведу примерный расчет выгодности инвестиций в коммерческую недвижимость в цифрах…

Совет
Допустим, что у Вас есть 5 млн. рублей и на них можно купить:

а) одну новую квартиру 50 м2 и сдать ее в аренду за 25 тыс. рублей;

б) две малосемейки по 18 м2 и сдать каждую за 15 тыс., в итоге получить прибыль в размере 30 тыс. рублей;

в) пять маленьких офисов по 10 м2 и сдать их по цене 10 тыс. и получить уже 50 тыс. рублей прибыли;

г) три квартиры в маленьком областном (где держать недвижимость в собственности в разы рискованнее чем в мегаполисе, так как маленькие городки и поселки зачастую зависят от градообразующих предприятий, поэтому в случае чего цены на недвижимость резко упадут) городе по 40 м2 каждая, стоимость аренды при этом будет примерно по 7 тыс. рублей и 21 в итоге.

д) отдельный торговый объект (маленький магазинчик или офис с отдельным входом) в том же областном городе метражом 40 м2 и получить с аренды 60 тыс. рублей

е) есть еще такой вариант когда один объект коммерческой недвижимости можно сдать нескольким арендаторам, например, при ведении такого бизнеса как стоматология или сфера парикмахерских услуг. В таком случае, организовать или купить тематический объект и разместить там несколько мастеров, да еще и в несколько смен, тогда при удачном раскладе прибыль от инвестиции будет больше всех остальных, дабы из пассивного инвестирования может получиться полноценное ведение бизнеса.

Думаю, что говорить больше ничего не надо и так по соотношению цифр все наглядно получилось.

В принципе, на этом можно подытожить сегодняшнюю тему об инвестициях в коммерческую недвижимость. В очередной раз понятно, что при любом вложении стоит предварительно все проанализировать, просчитать и учесть многие особенности инвестиций в тот или иной инструмент.

По материалам: http://mlminvestor.ru/investitsii/investitsii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-kak-vyibrat/

Стратегии инвестирования в недвижимость

Если есть свободные деньги, то нужно без раздумий их инвестировать. Так можно решить задачу сохранения и приумножения капитала. Следует рассмотреть 5 стратегий инвестирования в недвижимость и убедиться, что любой может иметь стабильный пассивный доход.

1. Инвестиции для сдачу в аренду.

Конечно, потребуется крупная сумма (15-75 тыс. долл. и более), но это позволит организовать пассивный доход. Принцип прост: нужно купить жилье и сдавать его в аренду. Следует правильно выбрать объект. При этом учитывают площадь помещения, расположение недвижимости и качество ремонта. Двухкомнатная квартира в спальном районе или недалеко от центра города – отличный вариант. Желательно недвижимость застраховать на случай форс-мажорных ситуаций.

Квартира (40 кв. м) в Волгограде стоит примерно 2 млн рублей. Такую жилплощадь можно сдавать за 12 000 р. Пассивная прибыль за 3 года составит 435 тыс. р. Далее недвижимость можно продать и выйти в огромный плюс.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Офисная недвижимость, складские, торговые и промышленные объекты стоят дороже, но прибыль с аренды от них также будет выше. Тут необходимо оценить привлекательность объекта, ведь инвестиции могут оказаться убыточными, если спроса на коммерческую недвижимость со стороны предпринимателей не будет. Следует сказать, что кризис «подкосил» малый бизнес в нашей стране, и многие коммерческие объекты сегодня пустуют.

3. Инвестиции в земельные участки.

Это более сложный вариант, но при грамотном подходе он может принести хорошую прибыль. Задача следующая: купить землю за сравнительно небольшую стоимость, чтобы продать в дальнейшем, когда цена на участок заметно поднимется. К примеру, можно купить участок земли вблизи растущего города. Со временем город будет расширяться, и земельный участок может попасть в сферу интересов застройщиков. И строительные компании будут готовы заплатить за него заметно больше, чем изначальная сумма затраченных денег инвестора.

4. Инвестирование в строительство.

Есть возможность вложить деньги в строительство, т. е. стать дольщиком. Застройщик планирует возведение дома и привлекает деньги для старта работ. Инвестор, покупая долю в новом доме, получает в итоге готовую квартиру. Другими словами, когда объект будет введен в эксплуатацию, инвестор получит право на собственность жилья. К примеру, в строительство было вложено 5 млн рублей. Уже готовое помещение на момент окончания строительных работ можно будет продать по текущей рыночной цене, т. е. примерно за 6-7 млн рублей.

5. Покупка недвижимости с целью перепродажи.

Это быстрые сделки с недвижимостью, связанные с ее перепродажей. К примеру, можно купить квартиру на первом этаже и перевести объект в нежилое помещение, сделав перепланировку. В итоге можно получить уже коммерческую недвижимость с отдельным входом. И такой объект можно продать уже дороже. Другой пример: покупка, ремонт, продажа. Т. е. нужно купить недвижимость в нетоварном виде, сделать хороший ремонт и продать с выгодой. Вкладывая деньги в недвижимость, нужно всегда помнить о возможных рисках. Застройщик может не выполнить условия контракта и «заморозить» строительство.

Сегодня Дмитрий Медведев подписал новое постановление. С 1 января все застройщики обязаны делать отчисления в фонд. Деньги фонда будут использоваться для финансирования строительства в критичных ситуациях. А если это нецелесообразно, то деньги из фонда будут использоваться для компенсации потерь дольщиков. Поэтому это будет дополнительной гарантией надежности для инвесторов.

По материалам: http://capital-vikup.ru/blog/the-strategy-of-investing-in-real-estate.html

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость — хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

  1. Специфика оборота. Невозможность физической мобильности приводит к фактической передаче не конкретного объекта недвижимость в собственность, а на права владения.
  2. Специфика жизненного цикла, длительность которого связана с продолжительным сроком создания и эксплуатации недвижимости по сравнению с другими товарами. Денежные потоки в течение периода владения объектом могут быть неравномерными.
  3. Потенциал роста цен на земельный участок при одновременном потенциале снижения стоимости сооружений и зданий. Увеличение стоимости земли обусловлено инфляцией, отсутствием временных рамок срока ее службы, увеличением дефицита земли из-за роста численности населения, изменениями в системе землепользования и т.д. Цены на здания и сооружения снижаются из-за физического износа, совершенствования технологий строительства, улучшения качества стройматериалов и других внешних факторов.
  4. Сниженная эластичность предложения, изменения спроса в краткосрочном плане становятся заметными по сравнению с другими рынками из-за относительной дефицитности объектов и длительного строительства.

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

  • жилая;
  • коммерческая;
  • зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.
Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

  1. более низкий, по сравнению с жилым сектором, спрос. Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
  2. чувствительность к негативным факторам, которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
  3. соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
  4. возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок, получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
  5. покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками, так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
  6. коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще, не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.

Вложение денег в жилую недвижимость

Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Совет
Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

При выборе объекта рекомендуется также обратить внимание на привлекательность жилого объекта для потенциальных квартиросъемщиков.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2017-2018 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.

Важная информация
Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.

Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.

В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.

В целом, в 2017-2018 гг. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:

  • затратный – 42%;
  • доходный – 28%;
  • сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Внимание
Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

  • коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
  • финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
  • при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
  • в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

По материалам: http://svoy-business.com/nachalo-deyatelnosti/kuda-vlozhit-dengi/investitsii-v-nedvizhimost.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Заработок на сдаче в аренду торгово-офисных площадей.

Почему инвестиции в коммерческую недвижимость пользуются такой широкой популярностью? Все дело в том, что такие помещения предназначены для ведения бизнеса, торговли или различных развлечений в большом городе, следственно вкладчик может регулярно получать прибыль от сдачи в аренду той площади, в которую он вложил свои деньги.

Подобные вклады приносят прибыль не только очень быстро, но и регулярно. Вот почему вкладчики со свободными финансовыми ресурсами часто прицеливаются на строительство развлекательных комплексов или торговых центров.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.

Сравните цены на подобные объекты. Современный рынок недвижимости предоставляет большое количество различных строений, как по цене, что превышает реальную стоимость в несколько раз, так и по достаточно низкой цене из-за сложившихся кризисных обстоятельств. Перед тем, как вложить свои деньги, промониторите и изучите рыночные предложения.

Далее решите основные вопросы перед вложением своих финансов в коммерческую недвижимость, включая:

  1. Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
  2. окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
  3. проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
  4. соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.

С какой суммы начать капиталовложение?

Рынок коммерческой недвижимости требует большого понимания, потому, что если вы задаетесь вопросом, какой должна быть сумма взноса, однозначного ответа здесь не существует. От любой операции вы можете заработать до 40% от той суммы, которую вложили, но, сколько вам нужно вложить?

Совет
В общем, для инвестирования совсем не обязательно иметь юридическое лицо. Спрос на объекты такого рода достаточно высок, и по оценкам экспертов сумма такова: в среднем минимальные финансовые вложения равны $150 000, так как стоимость нежилого помещения равна $3.000-4.000 за 1 м?. Тогда доходность за первый год может возрасти до 15%.

На территории Российской Федерации вложения могут быть самыми разными, в зависимости от города и предназначения объекта. К примеру, минимальная сумма вкладов, которую можно вложить, равна $ 5 000.

Важная информация
Да, за такую низкую сумму вы не сможете приобрести объект, поэтому все средства в данном случае объединяются в пул. Вся сумма инвестируется, а потом доход от эксплуатации помещений делится на части, в зависимости от того, сколько было вложено лично вами.

Москва. По размерам вкладов в коммерческую недвижимость Москва остается неоспоримым лидером. Сегодня столица привлекает порядка 80% всех вложений строительного рынка. С начала года эта сумма уже достигла 4,33 млрд. долларов.

Внимание
В городе минимальная сумма будет зависеть от вида и предназначения объекта, в который вы собираетесь вкладывать деньги. Минимальная цена за 1м? составляет порядка 5 000 долларов. Но, это минимальная отметка. Причем найти такое предложение очень непросто. Для этого вам понадобится много усилий, времени и знакомств.

Санкт-Петербург. Бывшая столица занимает сегодня второе место по объему вкладов в коммерческую недвижимость. За предыдущий квартал этого года в строительство было инвестировано порядка 50 000 000 долларов.

Самые популярные объекты – это торговые помещения на первых линиях, т.е. улицах, для которых характерно интенсивное транспортное и пешеходное движение.

Сумма вложения может достигать от 300 000 до 400 000 рублей за 1 м?, в случае если объект удачно расположен. Это так называемые более ликвидные объекты, а вот менее ликвидные (те, что находятся на второй линии) характеризуются более низкими ценами. Сегодня они колеблются в диапазоне от 120 000 до 100 000 рублей за 1 м?.

Нижний Новгород. Малые инвестиции на рынке Нижнего Новгорода достигают 3-7 млн. рублей. За такую большую сумму можно вложить в торговое помещение от 20 до 70 м?, в зависимости от его расположения. Такие помещения сдаются в аренду и ежегодно приносят прекрасный доход.

Екатеринбург. Сегодня именно на этот город бизнесмены смотрят как на локацию с очень благоприятным инвестиционным климатом. Минимальные суммы вложения за 1 м? тут достигают 67 000 – 84 000 рублей.

Сколько вы можете заработать?

Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также стоимости аренды, как и от многих других факторов.

Совет
Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.

Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.

Стоит ли опасаться рисков?

Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:

  • Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
  • финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
  • финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
  • приобретение неликвидного объекта;
  • приобретение низколиквидного объекта;
  • ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
  • потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
  • наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
  • капиталоемкость инвестиционного проекта;
  • уменьшение спроса на строительном рынке;
  • снижение цены предложения;
  • снижение арендной ставки;
  • увеличение предложения;
  • длительный период окупаемости проекта;
  • разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.

Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.

Важная информация
Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.

Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.

По материалам: http://moneybrain.ru/investicii/kommercheskaya-nedvizhimost/

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Внимание
Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

  • жилые дома;
  • коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
  • коттеджные поселки;
  • производственные предприятия;
  • гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

  • инвестиционные фонды;
  • девелоперские компании;
  • физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Совет
Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Важная информация
Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Внимание
Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

По материалам: http://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/investinstrument/investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti.html

Инвестиции в недвижимость Чехии: как заработать на аренде жилья

По словам Анастасии Кейко, менеджера по продажам «Транио», 50 % запросов на жилую недвижимость в Чехии связаны с покупкой для сдачи в аренду и получения дохода.

Инвестиции в жилую недвижимость Чехии выгодны по нескольким причинам:

  • благоприятные экономические показатели (инфляция порядка 3 % , растущий ВВП, сокращающаяся безработица — всего около 8 % и рост зарплат местного населения);
  • стабильный спрос на аренду со стороны студентов и молодых специалистов, работающих по контракту в чешских или международных компаниях;
  • низкие цены по сравнению с другими странами: квадратный метр в Чехии стоит в среднем 1 900 евро, в Германии — 3 400 евро, в Австрии — 4 300 евро;
  • цены на недвижимость в Чехии оставались стабильными в последние три года, а теперь имеют тенденцию к росту (+2,9 % в 2014 году, Knight Frank), поэтому в перспективе жилье можно будет с выгодой продать.

Где покупать: Прага, Брно и другие крупные города

По данным «Транио», 57 % заявок на недвижимость в Чехии приходятся на рынок Праги. Это самый популярный город страны. Здесь самый большой спрос на жилье, и больше всего студентов и молодых специалистов, снимающих квартиры.

Стоит покупать недвижимость в Праге рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта. Популярные районы — Винограды, Вышеград, Голешовице и Жижков.

Совет
Частично в эту же категорию попадают ближайшие к центру улицы районов Вршовице, Смихов и Нусле. Районы Праги 6 Дейвице и Сухдол перспективны для сдачи в аренду потому, что в этой области сконцентрированы кампусы сразу нескольких крупных университетов: Чешского технического университета, Чешского агротехнического университета и Химико-технологического университета»,— комментирует Алеся Бигун, директор компании Admireal, предлагающей недвижимость в Чехии.

По словам эксперта, при выборе варианта для инвестиций решающим фактором является не только район, но и стоимость объекта.

Важная информация
Например, в районах Дейвице и Винограды квадратный метр стоит дорого, но и стоимость аренды там также выше, но не настолько, чтобы компенсировать завышенную стоимость покупки. Большинство квартир в этих районах не способны приносить больше 3–4 % годовых чистыми, тогда как, например, на Жижкове или в ближайших Вршовицах продажная стоимость квадратного метра пока остается сравнительно низкой, и можно подобрать вариант, который будет приносить доходность 5–6 % годовых при сдаче в долгосрочную аренду»,— говорит Алеся.

Помимо Праги, спрос на аренду высок в Брно, а также в городах Марианске-Лазне, Плзень, Подебрады и Ческе-Будеёвице.

Не рекомендуется покупать квартиры для сдачи в аренду в районах на северо-западе и севере страны, например, в Устецком крае. По словам Алеси Бигун, квадратный метр здесь стоит дешево, однако панельные дома в этих краях находятся в запустении целыми микрорайонами, поставщики коммунальных услуг отключают воду в подъездах за неуплату, и продать впоследствии такую недвижимость можно будет разве что за символическую плату.

Бюджет инвестиций — от 60 тыс. евро

По данным «Транио», медианная цена заявки инвесторов, желающих купить квартиру в Чехии — 62 400 евро. Именно таков (около 60 тыс. евро) минимальный порог инвестиций в доходное жилье Праги и Брно.

Внимание
«Нижний порог инвестиций в таких городах как Марианске-Лазне, Плзень, Подебрады и Ческе-Будеёвице может быть ниже, примерно от 40 тыс. евро, но такие варианты нужно подбирать с осторожностью»,— считают специалисты компании Admireal. Эксперты не советуют покупать слишком дешевую недвижимость — из-за низкого качества и отсутствия перспектив роста стоимости. Такие квартиры, как правило, имеют недостатки: полуподвальный этаж, неудовлетворительное состояние, плохой вид из окон.

Платить за одну однокомнатную квартиру больше 80 тыс. евро тоже не стоит: они сдаются не значительно дороже квартир стоимостью 60 тыс. евро. Обычные арендаторы не готовы платить за жилье большие деньги, поэтому доходность дорогих квартир меньше доходности дешевых. Инвесторам с бюджетами более 120 тыс. евро лучше вкладывать деньги в две однокомнатные квартиры.

Есть возможность взять ипотеку для покупки жилья в стране. Кредиты в Чехии выдаются россиянам под 4–5 % годовых. Сумма кредита — до 70 % от стоимости недвижимости. Арендные платежи значительно превосходят платежи по ипотеке. Например, квартира стоимостью 70 тыс., купленная в кредит, приносит около 300 евро в месяц и полностью оплачивает платеж по ипотеке (около 200 евро).

Доходность — 5 % годовых

По данным Global Property Guide, доходность квартир в центре Праги составляет около 4 %. Однако немного дальше от центра столицы, а также в провинциальных городах можно найти более выгодные варианты. «Транио» вместе с чешскими партнерами предлагает инвестиции в жилую недвижимость Чехии с чистой доходностью 5 % в год (за вычетом стоимости коммунальных платежей).

Площадь,м² Стоимость, евро Стоимость, евро/м² Доходность,% годовых
Покупка Месячнаяаренда Покупка Месячнаяаренда
50 180 800 611 3 616 12,21 4,05
85 290 275 1 045 3 415 12,29 4,32
120 406 080 1 415 3 384 11,79 4,18
200 781 600 2 494 3 908 12,47 3,83

Также существуют предложения с доходностью до 7 % при вложениях в фонды, занимающиеся строительством коммерческой недвижимости в Чехии (например, складов и производственных помещений). Однако это не классические инвестиции: покупаются не объекты недвижимости, а акции фонда.

По словам Алеси Бигун, как правило, когда застройщики или агенты недвижимости предлагают 5–7 % годовых, речь идет не о гарантированной доходности.

Лишь немногие компании включают в договор с владельцем пункт о гарантированной доходности 5 % годовых, беря на себя все риски в случае простоя квартиры или не добросовестных арендаторов. Достигнуть этой доходности вполне возможно, но в этом случае нужно обращаться в компанию, которая на основании своего опыта и знаний сама подберет покупателю квартиру, которую возьмет впоследствии в управление со всеми гарантиями.

Повысить доходность можно несколькими способами, например, перевести счета за коммунальные услуги на имя арендатора или использовать залог для возмещения убытков, если не было предварительного уведомления о переезде.

Самый выгодный вариант — маленькие квартиры

В чешских объявлениях о продаже недвижимости квартиры обозначаются так:

  • 1+kk — квартира-студия;
  • 1+1 — квартира с одной жилой комнатой и отдельной кухней;
  • 2+kk — в квартире две комнаты, причем одна из них используется только как жилая, а вторая может быть совмещена с кухней;
  • 3+kk, 4+kk, 5+kk — квартиры с тремя, четырьмя и пятью комнатами, одна из которых — кухня.

Согласно данным JLL, большинство продаж в Праге приходится на двух- и трехкомнатные квартиры (почти 65 % в 2014 году). Их чаще всего покупают для собственного проживания. Доля студий составляет лишь 3,8 %, однако именно они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов.

Наиболее рентабельны однокомнатные квартиры или студии площадью 25–35 м². Их доходность при грамотном выборе и управлении будет достигать 5–6 % годовых. С ростом площади квартиры доходность снижается: для двухкомнатной квартиры она составляет около 4 %, для трехкомнатной — около 3 %.

Совет
Например, квартира-студия площадью 25 м² в Праге 7 (Холешовице) стоимостью 68 тыс. евро сдается за 316 евро в месяц (не включая коммунальные платежи в размере 75 евро). Чистая доходность — 5,5 % годовых. Инвестиции окупаются за 18 лет.

Сравним два варианта — инвестиции в трехкомнатную квартиру или две однокомнатные по той же цене.

Важная информация
Согласно расчетам компании Admireal, за 200 тыс. евро можно купить трехкомнатную квартиру площадью 70–80 м² в хорошем состоянии. Аренда будет приносить в лучшем случае около 540 евро в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Купив две однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры за 100 тыс. евро, можно зарабатывать на аренде каждой квартиры 360 евро, или 720 евро за две квартиры, что на четверть больше, чем при сдаче одной трехкомнатной квартиры.

Помимо этого, студии более ликвидны, чем более просторные квартиры: при адекватной цене найти покупателя для студии можно за 1–3 месяца, тогда как «трешки» задерживаются на рынке до года. В целом, квартиры с двумя и тремя комнатами больше подходят для собственного проживания, нежели для сдачи в аренду.

Если средства позволяют, вместо пакета разрозненных квартир можно купить доходный дом на несколько небольших квартир. Главное преимущество — когда целое здание принадлежит одному владельцу, отпадает необходимость получать согласие соседей по всем вопросам, которые касаются содержания и ремонта.

Особенности покупки и содержания

Можно оформлять сделку как на физическое, так и юридическое лицо. По информации экспертов Admireal, оформлять сделку на фирму имеет смысл, если:

  • приобретается недвижимость для ведения основной предпринимательской деятельности (офис, магазин, цех, склад);
  • предполагается, что фирма будет длительное время нести крупные убытки;
  • привлекаются заемные средства, и при этом нет возможности получить ипотеку на физическое лицо (например, если нет официально подтвержденного источника доходов).

Во всех остальных случаях рекомендуется оформлять покупку на физическое лицо. В таком случае можно уменьшить налог на прибыль от сдачи в аренду и налог на прирост капитала.

Внимание
После покупки квартира сдается в аренду с помощью управляющей компании. Это особенно удобно, если покупатель живет в России, не может самостоятельно искать арендаторов и заниматься обслуживанием жилья. Стандартная комиссия управляющей компании составляет 10 % от чистой месячной арендной платы.

Обычно собственники квартир открывают счета в чешских банках. Это нужно для того, чтобы доходы не «съедались» банковскими комиссиями за перевод и разницей в курсах валют.

Если жилье сдается в аренду без управляющей компании, счет в Чехии нужен вдвойне. За платежной дисциплиной арендаторов и так нужно следить и напоминать, а если дать жильцам возможность пользоваться отговоркой „платеж не прошел“, то риски ждать очередного платежа месяцами несоизмеримо возрастут. Счет можно открыть во время любого своего приезда в Чехию, это занимает всего час, и многие банки предлагают бесплатное ведение счета»,— говорит Алеся Бигун.

Подводные камни

По чешским законам, если арендатор не платил за квартиру три месяца, то он обязан покинуть квартиру без задержки в течение месяца. Рассказывает Алеся Бигун: «Спустя три месяца арендатора нельзя выселить, можно расторгнуть с ним договор с незамедлительным вступлением расторжения в силу.

А если арендатор просто систематически задерживает оплату или платит меньше положенного, то выселить его можно только с трехмесячным предупреждением, и нет никаких гарантий, что за эти три месяца после предупреждения жилец заплатит хоть что-то. Выселить упрямого арендатора очень сложно: для этого требуется решение суда, получение которого может затянуться до полугода.

Снизить этот риск помогает управляющая компания: специалисты принимают меры предосторожности, чтобы не допустить таких ситуаций, а именно проводят скоринг арендаторов, некоторые составляют договора субаренды. Она также принимает меры по скорейшему выселению арендаторов законными способами.

Когда приобретается уже сданный в аренду объект, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды и не имеет права повысить аренду.

Совет
Мелкие работы по дому лежат на плечах арендаторов. Собственник несет расходы только на капитальный ремонт.

Мелкий ремонт (замена лампочек, починка сантехники или электрики до 1 000 крон, покраска испачканных стен) по закону является обязанностью арендатора, и это прописывается в договоре.

Если арендатор после себя оставляет какие-то неисправности в квартире, то при обратной приемке недвижимости все эти дефекты отражаются в протоколе приемки-передачи, и стоимость их устранения вычитается из страховой суммы. Примерно раз в пять лет приходится потратить более крупную сумму (обычно в пределах 1 000 евро) на небольшой косметический ремонт или замену пришедшей в негодность мебели, ну а капитальный ремонт может выдержать и 20 лет, за это время квартира как раз полностью окупается»,— рассказывает Алеся Бигун.

По материалам: https://tranio.ru/traniopedia/tips/investicii_v_nedvizhimost_chekhii_kak_zarabotat_na_arende_zhilya/

Инвестиции в Недвижимость США

В последние годы в России резко поднялся спрос на недвижимые объекты, расположенные на территории Соединенных Штатов Америки.

Важная информация
Как показывают статистические данные, покупка подобных объектов представляет собой образец надежного и выгодного капиталовложения. Число людей, предпочитающих приобрести американскую недвижимость, неуклонно растет.

Причин для совершения подобных сделок немало. Одни решают вложить деньги в американскую недвижимость после первой поездки за океан. Другие сознательно занимаются вкладыванием финансовых средств в заграничные объекты. Тщательно изучив инвестиционный климат в штатах, они принимают решение купить дом в США, надеясь, тем самым, обезопасить себя и своих детей в будущем.

Внимание
Так, или иначе, но сия покупка, в любом случае, оправдает себя в полной мере. Как показывают результаты многочисленных исследований, инвестиционные вложения в недвижимость Соединенных Штатов во все времена были, есть и остаются чрезвычайно популярными операциями, которые проводятся американскими и иностранными инвесторами.

И это правильно, ибо инвестиционная недвижимость США представляет собой реальную возможность для получения дополнительного дохода — либо от предоставления объекта недвижимости внаем, либо в результате повышения начальной стоимости данного объекта.

Структурно, инвестиционная недвижимость Соединенных Штатов Америки состоит из:

  • домов и квартир;
  • коммерческих зданий, представленных апарт-комплексами, офисными, производственными и медицинскими центрами;
  • земельными участками, предназначенными под застройку.
Основными источниками получения инвестиционных доходов от недвижимых объектов США являются:
  • получение мгновенной прибыли вследствие выгодной покупной стоимости. На сегодняшний день чрезвычайно выгодной является инвестиция в объекты недвижимости, стоимость на которые понизилась порядка сорока пунктов;
  • увеличение цены благодаря проведенным ремонтным работам. Наиболее высокие значения инвестиционных прибылей достижимы с помощью возведения нового объекта недвижимости (жилого дома, либо коммерческой постройки);
  • повышение рыночной стоимости вследствие общего роста цен. Невзирая на глобальное падение стоимости американской недвижимости, медианные ценовые показатели, как и прежде, остались на высоком уровне;
  • предоставление кредитов и займов;
  • влияние инфляционных тенденций;
  • присутствие надежной и растущей динамики доходов граждан, которая влияет на повышение цен;
  • амортизационные средства, ибо существует возможность отбора части прибыли в качестве возвратных объемов.
Ко всему перечисленному выше можно прибавить процесс управления офисным комплексом посредством стратегического менеджмента. Грамотный менеджмент способен оказать помощь в процессе минимизации расходов на поддержание постройки в рабочем состоянии, а также помогает найти дополнительные пути для увеличения размера получаемой прибыли.

Приобрести недвижимость в США, а также осуществлять дальнейшее управление ею, возможно, оставаясь дома. В варианте, когда имеет место заочная сделка, команда агентов, представляющая интересы клиента, действует в соответствии с договором. При этом возможно получение Ордера на собственность по почте.

Комплекс послепродажного сервиса осуществляется менеджером сервисного направления, который согласует с заказчиком осуществление всего комплекса необходимых процедур, организует предоставление объектов недвижимости внаем и осуществляет сбор и перечисление средств на клиентский счет с последующей оплатой налогов.

По материалам: http://bakler.net/investment.html

Инвестиции в строительство объектов недвижимости

Для большинства людей инвестиции в строительство связаны с вложением денежных средств в квартиры и студии, расположенные в строящихся домах и жилых комплексах. Такое положение вещей связано с несколькими факторами. Основной среди них, конечно, финансовый.

Действительно, инвестирование в строительство коммерческой недвижимости требует куда больших капиталов. В то же самое время вложиться в возведение новостройки могут позволить себе многие инвесторы. К тому же механизмы подобных капиталовложений в России давно отлажены.

Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья

Скажите, вы задумывались раньше, как сильно возрастает стоимость построенной квартиры, если сравнивать ее с ценой на начальных этапах строительства? В среднем разница составляет от 35 до 75%. Именно на такую доходность может рассчитывать инвестор, совершивший вложение в строящееся жилье. Еще нужно принимать во внимание сроки возведения домов. Обычно они составляют 1,5–2,5 года.

У девелоперских компаний существует негласное правило: самые низкие цены квартиры имеют в самом начале продаж, когда фактически само строительство еще не началось. В лучшем случае идет стадия котлована. Затем по мере возведения здания цены повышаются и достигают своего пика после приемки дома государственной комиссией и ввода его в эксплуатацию. Ярче всего данная ситуация проявляется при постройке больших ЖК.

Совет
Строительство подобных жилых комплексов всегда проходит в несколько этапов. Для инвестора выгоднее всего вложить деньги в строительство квартиры, которая будет располагаться в домах первой очереди. Именно на них проводящий строительство девелопер делает максимально возможные скидки. Естественно, это происходит не из-за огромной любви строительной компании к роду человеческому. Ее подталкивает к таким действиям куда более прозаическая цель – привлечь первую волну клиентов и запустить процесс строительства ЖК.

Таким образом, инвестиции на стадии строительства представляются более чем выгодным способом вложения сбережений. Однако не стоит сбрасывать со счетов риски, которые имеются у данного вида инвестирования. Ведь всегда существует реальная опасность, что строительные работы затянутся или совсем не будут окончены. Для инвестора существует только один выход – как можно ответственнее и внимательнее подходить к выбору компании-застройщика.

По мере продвижения строительства жилая недвижимость постоянно прибавляет в стоимости. В среднем при достройке каждого последующего этажа дома, квартира в нем дорожает примерно на 1,5–3,5%. Итак, чем раньше инвестор надумает вложить денежные средства в новостройку, тем большие дивиденды он получит в итоге.

Существующие преимущества подобных инвестиций

Инвестирование в жилищное строительство имеет как существенные плюсы, так и не менее явные минусы. На наш вкус, первых все-таки больше и они весомее. Однако окончательно решение всегда остается за вами. Давайте сначала определимся с преимуществами:

  • впечатляющая ликвидность и рентабельность;
  • стабильный рост цены;
  • огромный выбор потенциальных объектов для инвестиций;
  • более низкие риски, чем в биржевом трейдинге и других видах инвестирования;
  • несколько вариантов извлечения прибыли.

На последнем пункте хочется остановиться подробнее. Во-первых, инвестиционную квартиру в новостройке можно сразу же продать после ввода дома в эксплуатацию. На этом можно получить довольно высокую доходность. Во-вторых, такую квартиру можно сдавать в постоянную или посуточную аренду. Конечно, второй вариант более прибыльный, но в то же время он требует от собственника серьезных временных затрат.

Теперь самое время коснуться недостатков. Главным является то, что потенциальному инвестору для подобных вложений нужно иметь солидный по меркам большинства россиян капитал. Без него строящаяся недвижимость просто не может быть куплена. К тому же инвесторы всегда будут находиться в зависимости от текущей экономической ситуации, которая определяет уровень спроса как у покупателей квартир, так и у арендаторов.

Как вложить деньги

Каждый инвестор прежде чем заниматься капиталовложениями должен составить четкую последовательность действий. В этом случае вероятность успешных инвестиций многократно возрастет. Предлагаю вам воспользоваться такой стратегией:

  1. выбор компании-застройщика;
  2. выбор жилого комплекса;
  3. проведение переговоров;
  4. изучение документов;
  5. подписание договора.

Давайте остановимся на каждом пункте более подробно.

Этап 1 — выбор компании-застройщика

Сложно переоценить значение данной стадии для инвестора. Ведь именно от правильности этого выбора зависит дальнейший успех всего инвестиционного проекта. Мы рекомендуем выбирать только среди давно существующих и авторитетных строительных компаний. Такое решение позволит существенно снизить потенциальные риски инвестиций в строительство. Дополнительно нужно учитывать следующие аспекты:

  • фактическое количество жилых комплексов, введенных в эксплуатацию девелоперской компанией;
  • сложившаяся на инвестиционном рынке репутация;
  • наличие большого числа отзывов от бывших клиентов;
  • партнерские отношения и совместные ипотечные программы с крупнейшими банками;
  • работа исключительно в рамках действующего законодательства.

Дополнительно мы рекомендуем изучить Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот правовой акт регулирует деятельность строительных компаний в данной сфере.

Примером надежных и проверенных строительных компаний на рынке жилой недвижимости могут считаться:

  • А101 Девелопмент;
  • Группа компаний ПИК;
  • Capital Group;
  • Донстрой;
  • и другие.

Этап 2 — выбор жилого комплекса

Это не менее важная стадия. Ведь мы планируем именно инвестировать в строительство жилья. То есть нам нужно непросто приобрести квартиру в строящейся новостройке, но также спрогнозировать будущий спрос на жилье в данном районе.

Таким образом, при выборе конкретного ЖК следует уделить большое внимание вопросам транспортной доступности, необходимой для жизни инфраструктуры, а также экологической составляющей.

Этап 3 – проведение переговоров

После того как мы определились с девелоперской компанией и жилым комплексом, необходимо грамотно провести переговоры. В соответствии с законодательством РФ существует несколько схем покупки недвижимости, расположенной в строящемся объекте. К ним относятся:

  • долевое участие в строительстве;
  • паевые кооперативы;
  • инвестиционные вклады;
  • вступление в строительный кооператив.

Компания-застройщик со своей стороны может предложить вам любой из перечисленных вариантов. Однако если верить экспертам, то следует настаивать исключительно на долевом участии в строительстве.

Дополнительно нужно обговорить вопросы, которые касаются способов оплаты. Если инвестор не обладает всей необходимой денежной суммой, то в идеале следует добиваться поэтапного беспроцентного внесения денег в рассрочку.

Этап 4 – изучение документов

Инвестиции в строящуюся квартиру оформляются определенным пакетом документов. Упомянутый выше федеральный закон строго регламентирует данный вопрос.

Всю необходимую документацию готовит и предоставляет девелоперская компания. Однако не следует стремиться как можно быстрее поставить под документами свою подпись. Предварительно нужно провести их юридическую экспертизу. Наш вам совет: не стоит экономить на данной стадии. Лучше привлеките к анализу документации опытного юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Этап 5 – подписание договора

Наконец, мы добрались до финальной стадии сделки. Настоятельно рекомендуем перед заключением договора еще раз спокойно и внимательно его перечитать. Особое внимание обращайте на пункты, которые регламентируют:

  • срок завершения строительства;
  • условия, позволяющие досрочно расторгнуть договор каждой из его сторон;
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры – важно, что она была зафиксирована и не изменялась в дальнейшем;
  • пени и штрафные санкции, которые наступают при нарушении договора;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Только после этого можно со спокойной совестью расписаться в указанных местах.Для многих инвесторов вложения в строительство различных объектов недвижимости стало стартом в их славной финансовой карьере.

По материалам: https://investoriq.ru/praktika/investicii-v-stroitelstvo.html

Топ-10 американских городов, привлекательных для инвестиций в недвижимость

Год недвижимости в США — так можно назвать 2016-й для Америки. Эксперты рынка недвижимости, профессиональные риелторы и деловые издания в один голос утверждают: именно в эту отрасль готовы вкладывать деньги большинство опрошенных инвесторов. Топовая страна для капиталовложений — США. Главные причины: рост экономики в 2015 году и снижение уровня безработицы.

Важная информация
Основной целью инвесторов по-прежнему остаётся Нью-Йорк. Он в тройке лидеров и среди американских городов, и мировых, в принципе. С ним по соседству идут Сан-Франциско и Лос-Анджелес, которые тоже уже который год подряд являются привлекательными для инвестиций в недвижимость.

Если же посмотреть на рынок в целом, то, согласно исследованию компании Colliers International (2016 Global Investor Outlook), можно выделить 10 основных американских городов, куда стоит вкладывать деньги в 2016 году.

Внимание
№10 Атланта. Город на юго-востоке США, столица штата Джорджия. Это большой промышленный центр, в котором находятся главные офисы крупных компаний The Coca-Cola Company, Delta Air Lines, AT&T Mobility, Georgia-Pacific. В последнее время Атланта стала крупным международным деловым центром, что сказалось на экономике. Сейчас показатели благосостояния населения в городе растут.

№9 Денвер. Столица штата Колорадо, основа экономики — частный сектор. Здесь уровень безработицы ниже среднего в США, а темпы роста рабочих мест — выше.

№8 Сиэтл. Крупнейший город на северо-западе США. Здесь находятся главные офиси компаний Amazon, Starbucks, Microsoft, американского подразделения Nintendo и самое большое подразделение компании Boeing.

№7 Даллас. Расположенный в штате Техас, этот город лучше всех справился с кризисом 2000 года, что даёт основания говорить о его экономической стабильности. Здесь есть своя Силиконовая долина — Форт Уэст — и целый ряд телекомуникационных компаний-гигантов (AT&T, Alcatel, Ericsson, Fujitsu). В 2014 году уровень занятости населения в Далласе достиг рекордного уровня.

№6 Вашингтон (округ Колумбия). В столице США высокий уровень занятости населения и большое количество корпораций. Эксперт ресурса realtor.com Джонатан Смоук прогнозирует, что в ближайшие несколько лет Вашингтон займёт место в пятёрке городов-лидеров по росту цен на недвижимость.

Совет
№5 Чикаго. Второй по значимости финансовый центр страны после Нью-Йорка. Здесь расположено 12 федеральных банков, Чикагская фондовая биржа, штаб-квартира компании Boeing.

№4 Бостон. Один из самых старых и богатых городов США. Центр издательской деятельности, туризма и образования.

Важная информация
№3 Лос-Анджелес. Несмотря на стоимость жилья (дом здесь стоит в 2 раза дороже, чем средняя цена по Америке) Город Ангелов продолжает привлекать инвесторов. Пока здесь процветает кинопроизводство, жилье всегда будет кому покупать и продавать.

№2 Нью-Йорк. Лидер мировых рейтингов. Главный экономический центр США. Здесь десятки штаб-квартир финансовых корпораций, хорошо развита промышленность, биотехнологии, интернет-бизнес. Нью-Йорк — один из самый посещаемых городов в мире. Цены на недвижимость тут стабильно высокие.

Внимание
№1 Сан-Франциско. Со своей “Силиконовой долиной” город уже вполне конкурирует с Нью-Йорком по ценам на недвижимость. Сюда постоянно приезжают всё новые и новые IT-специалисты из разных стран.

По материалам: http://profithill.com/blog/post/top-10-american-cities-are-attractive-investment-real-estate/

Инвестирование в недвижимость за рубежом: плюсы, минусы, риски

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница — один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

  • стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
  • финансовые кризисы — обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
  • для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

  1. покупка с целью последующей перепродажи;
  2. получение ренты — дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

  1. изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
  2. период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
  3. сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
  4. санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
  5. первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

— здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Совет
Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

— приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене — большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат — расходы растут, прибыль — в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Важная информация
Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

  • проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
  • сбор денег с арендаторов;
  • оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
  • проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
  • уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

  • невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
  • экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
  • политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

  • о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
  • о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
  • о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий — небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

Внимание
На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

— возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

— приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

— до сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Совет
Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

— инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Важная информация
Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Внимание
Задача PDS — вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск — политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Совет
Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость — не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

  • политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
  • явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
  • не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
  • выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта — более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

По материалам: http://mauritiusinvest.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *