Коэффициент капитализации: формула расчета, методы построения

Главная / Бизнес / Коэффициент капитализации: формула расчета, методы построения
Статью готовил(а): Елена Шевченко

Финансовый консультант в торговой организации. Разбираюсь в кредитах, работе с банками, фанат личной эффективности. Хобби – финхакинг, нахожу способы сэкономить или заработать на ровном месте. 7 лет назад ничего не знала о финансах.

Коэффициент капитализации: формула расчета, методы построенияПри совершении операций на финансовых рынках очень часто возникают неустойки с ценами потому что неправильно проводится учет капитализации. Неверные показатели получаются из-за того, что для итогового коэффициента капитализации используется несколько значений, которые рассчитываются отдельными формулами. Вообще, капитализация применяется для вычисления текущей стоимости объекта по рыночным ценам, именно поэтому происходят большие недочеты. В связи с высоким ростом цен и их постоянными колебаниями невозможно точно определить коэффициент в обычных условиях. Чаще всего эта схема практикуется при продаже или учете стоимости недвижимости.

Навигация

Техника общего физического коэффициента капитализации — что это на земельном рынке, расчет коэффициента капитализации по контролируемой задолженности

Коэффициент капитализации может быть рассчитан, исходя из структуры стоимости объекта, т.е. ее распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений. Это будет общий физический коэффициент, который может быть использован для капитализации всего чистого операционного дохода.

Применение данной техники требует первоначальной оценки коэффициента улучшений. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%. Затем коэффициенты капитализации для земли и зданий могут быть взвешены в соответствии с их долей в общей стоимости объекта. Рассмотрим следующие допущения:

Совет
Доля зданий и сооружений в общей стоимости объекта (коэффициент улучшений): — 90% Продолжительность экономической жизни зданий и сооружений: — 50 лет

Ставка дисконта (процента): — 12%

Оценка собственности ори прямолинейном и аннуитетном возмещении капитала

Внимание
При расчете физических коэффициентов капитализации предполагается, что на здания и. 90% общей оценочной стоимости, а на землю — 10%. Очевидны некоторые различия в допущениях по сравнению с видами техники остатка, описанными выше. При использовании последних, стоимость либо зданий, либо земли оценивалась конкретной долларовой суммой в отличие от процентных долей в данном случае. Например, по технике остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий составляет 450 000 долларов (таблице); при применении техники остатка для зданий и для объекта в целом земля оценивалась в 50 000 долларов.

Тем не менее обратите внимание, что полученные в этом «долевом» подходе долларовые суммы близки, хотя и не идентичны тем, которые были бы получены путем умножения доли зданий или земли на оценочную стоимость всего объекта. Так, 10% от 471 015 долларов или от 539 979 долларов не равны в точности 50 000 долларов стоимости земли. Это объясняет, почему оценки, полученные с использованием процентных долей, были близки, но не идентичны результатам, полученным с использованием долларовых сумм. Однако, если не существует значительной разницы между оценками стоимости и долями, то нет необходимости сверять эти различия.

По материалам: http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/texnika-obshhego-fizicheskogo-koefficienta-kapitalizacii/

Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Совет
Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Важная информация
Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Внимание
В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V = I/R, где

V — стоимость объекта недвижимости; I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;

R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

По материалам: https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/stavka-kapitalizacii/

Коэффициент капитализации

В последние десятилетия в литературе и в прессе появилось много новых слов, связанных с переходом хозяйственного комплекса на рыночные отношения. Долгое время на территории стран бывшего Советского Союза не употреблялись такие слова, как «капитал», «капиталист», «предприниматель». А если и применялись, то зачастую носили отрицательную окраску (учитывая господствующую тогда в стране идеологию).

Сегодня же ситуация изменилась. Слова утратили отрицательный смысл. Но возникла необходимость в четком определении целого ряда малопонятных ранее терминов. Одним из таких терминов является термин «капитализация».

Капитализацией называют привлечение в производство средств (капиталов) для организации дела.

Важная информация
Общая сумма средств состоит из собственных капиталов и привлеченных (заемных) средств. Привлеченные средства могут быть получены либо в качестве кредитов (взяты в долг), либо в качестве инвестиций (вложений инвесторов в расчете на часть будущей прибыли).

В последнее время расширяются масштабы производства. Оно приобретает мировые размахи. В таких условиях очень немногие крупные фирмы и корпорации могут обойтись лишь своими средствами. По всему миру увеличивается количество предприятий с привлеченным капиталом. Это всевозможные акционерные общества, инвестиционные фонды и пр. капитализация экономики приобрела глобальные масштабы. Это закономерная картина в свете интеграции национальных экономик в единый мировой комплекс.

Любой экономический проект требует точности формулировки и расчета. Ведь экономика – это финансы, деньги. А деньги, как известно, любят счет. Учет в экономике – основа успешного предпринимательства. Поэтому в вопросах капитализации также требуются точный математический расчет и учет. Для этого вводится понятие «коэффициент капитализации».

Коэффициент капитализации – это показатель, характеризирующий соотношение в общей сумме капиталов предприятия или отрасли суммы собственных и привлеченных средств (источников, капиталов).

Совет
Этот показатель позволяет судить о том, какие (чьи) средства преобладают в структуре капиталов предприятия или организации – собственные или привлеченные. Владение этой информацией позволяет решать вопросы о распределении доходов и управления производством решает имущественные права каждого из участников (пайщиков, акционеров).

Иными словами, коэффициент капитализации показывает степень зависимости предприятия от заемных источников средств. Чем выше показатель, тем больше зависимость предприятия от внешних вложений. Критической точкой является показатель $0,7$. Если показатель коэффициента превысит эту величину, то это означает, что финансовая устойчивость предприятия становится сомнительной. Но, с другой стороны, высокий показатель коэффициента говорит о высокой рентабельности собственного капитала.

Этот показатель, кроме всего прочего, позволяет сравнить размер долгосрочной кредиторской задолженности со всей совокупностью долгосрочного финансирования. Он дает возможность оценить предпринимательский риск.

Расчеты коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации рассчитать довольно просто. Он представляет собой соотношение привлеченных средств в виде долгосрочных долговых обязательств к общей сумме капиталов предприятия (привлеченных и собственных средств). Формула расчета выглядит так:

Важная информация
$КК=$ привлеченные средства $/$ (собственные средства $+$ привлеченные средства)

Показатель коэффициента капитализации не имеет каких-либо норм значения. Он зависит от особенностей работы предприятия и специфики отрасли. Но инвесторы предпочитают иметь дело с предприятиями, где преобладает собственный капитал над заемным ($КК ≤ 0,5$). Это снижает вероятность финансового риска.

По материалам: https://spravochnick.ru/ekonomika_predpriyatiya/kapitalizaciya/koefficient_kapitalizacii/

Проведение анализа коэффициентов финансовой устойчивости, нормативное значение

Анализ коэффициентов финансовой устойчивости необходим для всецелого изучения факторов, влияющих на стабильность и платежеспособность компании. Анализируя различные показатели, можно оценить степень финансовой независимости или зависимости компании в разрезе элементов активов.

Группы показателей для оценки финансовой устойчивости

Для проведения полного анализа финансовой устойчивости компании используется несколько групп коэффициентов. Как правило, такой развернутый анализ проводится в динамике, что помогает определить причины произошедших изменений.

Все главные финпоказатели, которые используются при оценке финустойчивости компании, основаны на анализе таких величин:

  • собственный и заемный капиталы (СобК и ЗаемК);
  • оборотный собственный капитал (ОСК);
  • краткосрочные обязательства (КрсО).

Для расчета используются следующие значения (с указанием строки в балансе):

  • внеоборотные активы (ВнОА) — стр. 1100;
  • долгосрочные обязательства (ДлсО) — стр. 1400;
  • краткосрочные обязательства – стр. 1500;
  • доходы будущих периодов (ДохБП) — стр. 1530;
  • резервы и капитал (РиК) — стр. 1300.

Формулы расчета значений, используемых в оценке финустойчивости:

СобК = РиК + ДохБП

Совет
ЗаемК = ДлсО + КрсО

                                                                    ОСК = СобК – ВнОА      

Анализируя показатели финустойчивости компании, необходимо учитывать ее особенности, обусловленные сферой деятельности. Наиболее часто анализ финустойчивости компании проводят при помощи относительных показателей, значения которых зависят от ряда факторов:

  • существующего на предприятии состава источников покрытия имущества;
  • принадлежности компании к определенной отрасли;
  • сформировавшихся условий кредитования и др.

Проводя анализ упомянутых выше относительных показателей, следует рассматривать изменения в динамике 2 основных групп коэффициентов:

  1. Группа, характеризующая составные источников средств, имеет условное название «коэффициенты капитализации». Они рассчитываются путем сопоставления источников получения средств и имущественных групп.
  2. Группа, которая характеризует качество обслуживающих внешние источники имущества средств, имеет название «коэффициенты покрытия». При помощи этих коэффициентов производится оценка того, может ли компания и дальше поддерживать уже сложившийся состав источников средств. Суть данной группы коэффициентов заключается в том, чтобы показать, покрываются ли текущими доходами финансовые расходы компании, включающие проценты по кредитам, лизинговые платежи и проч.

Анализ показателей капитализации

Основные коэффициенты из первой группы:

  • Автономии (КА) – данный коэффициент определяется по формуле:

КА = СобК / ВБ,

Важная информация
где:

СобК — собственный капитал;

Внимание
ВБ — валюта баланса.

Коэффициент автономии указывает на долю собственных источников средств в суммарном значении всех имеющихся активов. При этом увеличение данного показателя в динамике указывает на повышение финустойчивости организации и уменьшение зависимости от кредиторов и внешних инвесторов.

Нормальным значением для этого показателя является 0,5. Если рассчитанный коэффициент получился больше норматива, то это говорит о том, что обязательства компании могут быть покрыты за счет собственных источников.

  • Концентрации заимствованных средств (КК) – данный коэффициент определяется по формуле:

КК = ЗК / ВБ,

где:

ЗК — заимствованный капитал, который равен сумме краткосрочных и долгосрочных обязательств предприятия;

ВБ — валюта баланса.

Совет
Коэффициент концентрации займов указывает на то, какой удельный вес в общей сумме вложений в хоздеятельности компании составляют заимствованные средства. Увеличение данного показателя говорит о снижении финустойчивости компании и росте зависимости от кредиторов.

При этом следует учесть, что всегда будет выполняться следующее равенство:

КА + КК = 1.

  • Капитализации (ККап) – данный коэффициент определяется по формуле:

ККап = ЗК / СобК.

Коэффициент капитализации указывает на то, сколько рублей из займов приходится на 1 рубль собственного капитала. На повышение финустойчивости компании укажет снижение ККап. Нормативным является значение, которое меньше единицы.

  • Маневренности (КМ) – данный коэффициент определяется по формуле:

КМ = ФнК / СобК,

Важная информация
где:

ФнК — функционирующий капитал, равный разности между собственными средствами в обороте и долгосрочной плюс просроченной задолженностью дебиторов.

Коэффициент маневренности указывает на то, какая часть принадлежащих компании средств капитализирована, а какая вовлечена в финансирование хоздеятельности компании, т. е. включена в оборотные активы. На показатель оказывает существенное влияние отраслевая принадлежность компании и состав капитала. При увеличении коэффициента можно говорить об улучшении качества балансовой структуры и повышении финустойчивости. Нормативное значение находится в границах 0,2–0,5.

  • Финустойчивости (Кфину) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кфину = СобК / ЗК.

Данный коэффициент демонстрирует общее значение показателя финустойчивости. Увеличение этого показателя во временном промежутке говорит об усилении финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение должно быть больше единицы, минимальным является 0,7, а наиболее оптимальным — 2.

  • Внеоборотного актива (КВна) – данный коэффициент определяется по формуле:

КВна = ВнОА / СобК.

Коэффициент постоянного внеоборотного актива укажет на то, какая доля собственных средств компании вложена в ее основной капитал.

  • Финансовой независимости источников капитализации (Кфнки) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кфнки = СобК / ЗК.

Коэффициент финнезависимости капитализированных источников указывает на то, какой удельный вес в долгосрочных источниках финансирования занимает собственный капитал. Увеличение этого коэффициента в динамике засвидетельствует улучшение финустойчивости компании и укажет на  ее привлекательность для инвесторов. Нормативное значение — это цифра больше 0,6.

  • Веса задолженности дебиторов в общих активах (Ддз) – данный коэффициент определяется по формуле:

Ддз = ДебЗ / ВБ,

Внимание
где:

ДебЗ — задолженность дебиторов, включающая долгосрочные и краткосрочные долги, а также ожидаемый возврат оборотных активов;

ВБ — валюта баланса.

  • Финансового левериджа (Дфл) – данный коэффициент определяется по формуле:

Дфл = ТИчп / ТИвп,

где:

ТИчп — темп прироста чистой прибыли;

ТИвп — темп прироста валовой прибыли.

Совет
Коэффициент финансового левериджа укажет на то, во сколько раз быстрее растет чистая прибыль по сравнению с валовой. Рост данного показателя указывает на возрастание степени коммерческого риска, который связывают с потенциальной нехваткой средств для оплаты финансовых расходов. 

Анализ показателей покрытия

Приведем основные коэффициенты из второй группы:

  • Цена привлеченного капитала (Цпк) – данный коэффициент определяется по формуле:

Цпк = РКр / СКр,

Важная информация
где:

РКр — финансовые расходы, которые связаны с привлечением и обслуживанием кредитов;

Внимание
СКр — суммарное значение привлеченных кредитных средств.

Цена привлеченного капитала демонстрирует, какую долю составляют указанные выше финрасходы в общей сумме привлеченных средств. Увеличение данного коэффициента укажет на возможное падение прибыли компании и на снижение финустойчивости.

  • Обеспеченности подлежащих уплате процентов (Коб%) – данный коэффициент определяется по формуле:

Коб% = ПВ / Су%,

где:

ПВ — прибыль до вычета процентов и уплаты налогов;

Су% — подлежащие к уплате проценты.

Коэффициент обеспеченности подлежащих уплате процентов указывает на то, какая сумма прибыли приходится на один рубль связанных с уплатой кредитных процентов расходов. Значение коэффициента, превышающее единицу, свидетельствует о том, что у компании хватит прибыли для уплаты набежавших процентов. Рост показателя благотворно влияет на повышение инвестиционной привлекательности компании.

  • Обеспеченности финрасходов (Кобфр) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобфр = ПВ / (Су% + ЛЗ),

Совет
где:

ЛЗ — издержки по обслуживанию лизинга.

Коэффициент обеспеченности финрасходов укажет на то, какая доля валовой прибыли приходится на каждый рубль финрасходов компании. Если значение коэффициента будет меньше 1, то это укажет на нехватку средств для расчета с кредиторами, что свидетельствует о росте финансового риска.

  • Обеспеченности собственными средствами в обороте (Кобсос) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобсос = ОСК / ТекА,

Важная информация
где:

ОСК — собственные средства в обороте компании;

Внимание
ТекА — текущие активы.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами в обороте покажет, хватает ли собственных оборотных средств для ведения устойчивой хоздеятельности компании. Увеличение показателя скажет о росте финустойчивости компании. Нормативное значение коэффициента составит 0,5, при этом минимальным является 0,1.

  • Достаточности собственных оборотных средств для обеспеченности запасов (Кобзсос) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобзсос = ОСК / Мпрз,

где:

Мпрз — материально-производственные запасы компании.

Увеличение этого коэффициента в динамике укажет на рост финустойчивости компании.

Анализ обобщающего показателя

Для обобщения анализа финустойчивости компании применяют показатель интегрального критерия (ИКфу). Данный показатель может быть представлен в таком виде:

ИКфу = (КА × КМ × Кобсос × Кфину) 1/4

Рост этого обобщенного показателя в динамике указывает на достаточный уровень финансовой устойчивости.

По материалам: http://nalog-nalog.ru/analiz_hozyajstvennoj_deyatelnosti_ahd/provedenie_analiza_koefficientov_finansovoj_ustojchivosti/

Ставка капитализации: расчет ставки на недвижимость

Важная информация
При оценке недвижимости инвесторы часто используют доходный подход, который основан на способности актива приносить прибыль в будущем. Этот метод позволяет оценить недвижимость, рассчитать, насколько эффективны будут вложения. Другими словами нужно сопоставить стоимость объекта и доход от его эксплуатации.
Внимание
Как правило, стоимость недвижимости установлена заранее на основе рыночных цен, поэтому инвестору необходимо подсчитывать ставку капитализации, которая может продемонстрировать эффективность вложений. Формула выглядит следующим образом:

Таким образом, чтобы определить ставку, необходимо понять, сколько эта недвижимость может приносить в будущем.

Делается это либо на основании уже имеющихся данных (в том случае, если это коммерческая недвижимость, сдающаяся в аренду), либо на основании данных по рынку. Помимо этого из полученной цифры вычитаются недополученная прибыль из-за отсутствия необходимого количества клиентов для 100% сдачи территории.

Этот параметр также определяется на основе исследования рынка и его динамики развития. Также незабываем, что существуют издержки связанные с содержанием недвижимости: операционные (электричество, охрана, оплата труда, и прочие траты, связанные с эксплуатацией) и фиксированные (налоги, оплата по займам и пр. После всех подсчетов получим чистый операционный доход с недвижимости.

После того, как известны все основные данные (стоимость и чистый операционный доход), можно рассчитать ставку капитализации на недвижимость. Предположим, что стоимость за складские помещения составляет 50 млн. При этом известно, что ежегодно операционный чистый доход составляет 13 млн. Тогда получится что ставка равняется 13/50 — 0.26. Иными словами ежегодно будет возвращаться 26 процентов от инвестиций.

Совет
При выборе недвижимости для покупки стоит выбирать то, которое имеет наибольший коэффициент капитализации. Отметим, что за февраль 2013 года минимальная ставка капитализации для коммерческой недвижимости в Москве составляют 8-12 процентов: для офисов — 8-8,5%, для торговых помещений — 9-9,5%, для складских помещений — 11,5-12%.

При этом в Санкт-Петербурге минимальная ставка капитализации превышает на 50-100 базисных пунктов или 0,5-1% (а в других регионах — 150-200 б.п. или 1,5-2%). Несмотря на снижение рынка в прошлом году, к концу четвертого квартала 2012 года ситуация стала налаживаться: рынок показал стабильный рост.

Важная информация
Часто при расчете мультипликатора чистой ренты неизвестна стоимость недвижимости, обычно это происходит при ее оценке, тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

В качестве безрисковой ставки процента можно взять доходность по государственным облигациям. Премия за низкую ликвидность определяется на основе того времени, которое требуется для продажи объекта (в течении этого срока объект обесценивается).

Внимание
Риск за инвестиционный менеджмент зависит от важности и качества менеджмента в процессе организации сделки. Диапазон – 1-5%. При низком значении устанавливается премия в 1%, при значении ниже среднего — 2%, среднее значение — 2%, значение выше среднего — 4% и соответственно высокое значение — 5%.

Премия риска вложения оценивается на основе того, в какой страховой компании застрахованы риски. В том случае, если риски застрахованы в компании с рейтингом ААА (А++), то премия за риск вложения не превышает 1%. При страховании рисков в компании с рейтингом A (A+) премия составляет 2%. Если в страховании рисков участвует страхования компания с рейтингом В (B+, B++), премия составляет 3%. При страховании не всех рисков, премия за вложения устанавливается на уровне 4%, и в случае отсутствия страхования рисков, премия принимает свое максимальное значение в 5%.

Нужно также отметить, что премии за риски вложений могут рассчитываться на основе экспертной оценки, исходя из таких параметров, как известность и надежность продавца, состояние рынка недвижимости, объема спроса на подобную недвижимость и т. д.

При определении премии за низкую ликвидность, нужно понять, как быстро можно продать объект. Например, для недвижимости (в основном жилой или небольшой коммерческой площади) премия составляет 1%, так как такие объекты обладают стандартными характеристиками и устойчивым спросом (в добавок к этому рынок недвижимости в России растет). Для коммерческой недвижимости, премия, как правило составляет 2%. Премия за низкую ликвидность повышается с уменьшением рынка, круга лиц, которые могут купить объект, и его специализированность.

В заключение необходимо добавить, что без расчета ставки капитализации невозможно просчитать эффективность вложенных средств, а также сделать оценку недвижимости перед ее покупкой.

По материалам: http://blog.investbag.com/investitsii-v-nedvizhymost/stavka-kapitalizacii-raschet-stavki-na-nedvizhimost.htm

Расчет коэффициента капитализации для участка

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

Совет
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

Важная информация
метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Внимание
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

Совет
Премии за риск

Вложения в недвижимость

Важная информация
Премии за низкую ликвидность недвижимости

Премии за инвестиционный менеджмент.

Внимание
Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

По материалам: https://students-library.com/ua/library/read/91282-rascet-koefficienta-kapitalizacii

Ставки дохода и ставки отдачи в недвижимости, метод кумулятивного построения коэффициента капитализации в балансе

Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие — он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):

Важная информация
— доход на капитал (return ON investment) и— возврат капитала (return OF investment), т.е. I= I0N + I0F

Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств.

Внимание
Его называют также отдачей (yield). Термин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость капитал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Собственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала (Return of Investment) означает получение инвестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение периода владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть определены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates).

Ставка дохода (Income Rate) — это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью определения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть использованы для анализа стоимости недвижимой собственности и физического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.

Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи ( Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возврата — перспективные, рыночное понимание риска и изменений в покупательной способности, которые находят отражение в инфляции и дефляции, — важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание.

Совет
Выбранные коэффициенты капитализации должны отражать рыночные ожидания. Рассмотрим основные виды ставок — которые включают общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для собственного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирования, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R0) — это ставка дохода для всего объекта собственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годовым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвертации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Важная информация
Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — RE) — ставка дохода, которая отражает отношение •между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не является индикатором доходности собственного капитала.Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.

Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) — RM.

Внимание
Ставка процента (Interest Rate) — ставка, используемая для приведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учитывает возврат капитала.

Ставка дисконта (Discount Rate) —это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.

Коэффициент отдачи ( Yield Rate) — ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэффициент отдачи ( Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR) (внутренняя ставка доходности) — соотносится со ставкой отдачи, которая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую стоимость будущих доходов от инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Показатель IRR может использоваться для определения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он используется при оценке инвестиционных проектов.

Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate — Y()) — это ставка возврата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному займу (ставки процента).

Совет
Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate — YE) — (доходность собственного капитала) — это ставка возврата на собственный капитал, вложенный собственником.

Ставка ссудного процента YM — это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate) для заемного капитала. При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При прямой капитализации используемые ставки дохода должны обеспечивать обе составляющие: Ь возврат на капитал (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится.

Важная информация
Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к доходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализацию инвестированных средств. Общий коэффициент капитализации генерируется на основе рыночной информации и предполагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.

В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффициенты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцениваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учитывается (+), не учитывается (-)).

Внимание
Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости

Структура общего коэффициента капитализации:

R0N=R0N + R0F0F

гдеR0N-компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой прибыли или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем Y0R0F — коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выясним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Коэффициент капитализации R0 и ставка дохода Y0 всегда различаются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, созданные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капитализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть R0 = Y0 так как амортизация в этих случаях отсутствует.

Совет
Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхода в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по налогам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако оценщик должен соблюдать правило адекватности (соответствия) используемых видов дохода и ставок доходности.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

По материалам: http://snip1.ru/house/stavki-doxoda-i-stavki-otdachi-v-nedvizhimosti/

Коэффициент капитализации: понятие, расчет, нормы :

Что лучше: синица в руке или журавль в небе? Народная мудрость дает нам однозначный ответ. Но разве можно получить высокий доход, не рискуя? Кто не рискует, тот не пьет шампанского! Как же в таком случае найти золотую середину и грамотно вложить свои свободные денежные ресурсы? Поможет потенциальному инвестору в этом такой показатель, как коэффициент капитализации, ведь он позволяет сопоставить размер сегодняшней «синицы» с размером будущего «журавля».

Важная информация
Первое знакомство с понятием

Ни для кого не секрет, что практически любое предприятие сегодня функционирует, используя не только собственные средства, но и заемные, поэтому ему приходится постоянно соизмерять пользу от привлечения дополнительного инвестиционного капитала и негативное влияние потери независимости принятия решений. Коэффициент капитализации показывает, насколько компания зависима от заемных денежных средств.

Внимание
Естественно, чем больше этот показатель, тем больший риск для организации. Таким образом, капитализация компании представляет собой совокупность капитальных вложений, которые были совершены в данный производственный объект. Как видите, это понятие существенно отличается по своему значению от рыночной капитализации, и об этом нельзя забывать, если вы хотите правильно рассчитать коэффициент капитализации и грамотно инвестировать свои средства.

Немного элементарной арифметики

Как известно, зачастую любую проблему можно решить несколькими способами, особенно если она в области экономики. Но мы не будем чересчур углубляться и рассмотрим только самый простой вариант определения соотношения собственных и заемных средств в пассивах организации. Коэффициент капитализации рассчитывается как частное от деления долгосрочных обязательств, или, проще говоря, заемных средств на сумму долгосрочных обязательств и собственных средств.

Чем больше величина обязательств по долгосрочным займам и кредитам, тем большая часть прибыли уйдет на их погашение и выплату процентов по ним. Высокий коэффициент капитализации говорит о том, что компания является финансово зависимой. И напротив, низкий уровень данного показателя говорит о возможности осуществления рассматриваемой организацией независимой экономической политики.

Эти умные иностранные слова

Совет
Иногда можно услышать следующее определение понятия «коэффициент капитализации»: одна из составляющих расчета финансового левереджа. Еще один непереводимый термин, который вряд ли знаком простому человеку, не имеющему экономического образования.

Если посмотреть в словаре, то английское слово leverage переводится как «рычаг». Влияет этот «рычаг» на основные показатели функционирования компании. При изучении коэффициента капитализации анализируется, в частности, зависимость чистой прибыли, получаемой компанией, от структуры капитала, т. Однако среди специалистов по-прежнему нет единого мнения относительно того, какое соотношение является самым благоприятным для успешной работы предприятия, поэтому каждый собственник это должен решать самостоятельно.

По материалам: https://www.syl.ru/article/99220/koeffitsient-kapitalizatsii-ponyatie-raschet-normyi

Метод капитализации доходов в оценке бизнеса

1. Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнесаМетод капитализации доходов в оценке бизнеса применяется при стабильности ожидаемых от функционирования бизнеса доходов без осуществления дополнительных инвестиций, когда ожидается неизменность величины доходов или незначительные темпы их роста.

Важная информация
Реально указанные предпосылки существуют крайне редко: например, по методу капитализации можно определить стоимость привилегированных акций с гарантированными постоянными дивидендами при условии, что срок обращения акций не ограничен. Поэтому чаще всего стоимость бизнеса по доходному подходу оценивается методом дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов неприменим, если бизнес убыточен, недавно создан, а также если он активно развивается, вкладывая инвестиции, расширяя (изменяя) направления деятельности, сегменты рынка и т.д.

Внимание
Капитализация в оценочной деятельности рассматривается как процесс «превращения» (приведения) показателя дохода в показатель стоимости. По методу капитализации доходов стоимость объекта собственности определяется делением капитализируемой базы на коэффициент капитализации. При этом в качестве капитализируемой базы используется величина дохода, генерируемого оцениваемым объектом в течение определенного периода (года).

Поэтому метод капитализации контролируемых и транспортных доходов обоснованно применять:

  • для предварительной экспресс-оценки бизнеса,
  • для оценки предприятий малого и среднего бизнеса в сфере торговли, услуг (сдача в аренду, гостиничный бизнес) с использованием информации о сопоставимых объектах.

Оценка стоимости бизнеса методом капитализации дохода возможна при наличии большого объема ретроспективной информации, в результате анализа которой можно сделать вывод о стабильности доходов оцениваемого бизнеса.

Основное преимущество метода капитализации – в простоте расчетов, недостатки — в узкой области применения метода и высокой чувствительности стоимости к изменению коэффициента капитализации, что определяет необходимость детального обоснования его величины.

2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса

Стоимость предприятия (бизнеса) по методу капитализации доходов (I) определяется делением капитализируемой базы, величины дохода, генерируемого бизнесом (V), на  коэффициент капитализации (R) по следующей формуле:  V= I : R.

В процессе применения метода капитализации доходов реализуются следующие основные этапы:

  • 1. обоснование вида и величины показателя, используемого в качестве капитализируемой базы;
  • 2. расчет коэффициента капитализации;
  • 3. определение предварительной величины стоимости бизнеса путем деления капитализируемой базы на коэффициент капитализации;
  • 4. выведение итоговой величины стоимости путем внесения поправок, корректировок.

3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса

Совет
В рамках первого этапа необходимо подчеркнуть, что в качестве капитализируемой базы теоретически возможно использование различных показателей дохода: показателей прибыли (чистая прибыль, прибыль после налогообложения, прибыль до налогообложения), дивидендов, выручки от реализации продукции, денежного потока.

Выбор вида показателя, используемого в качестве капитализируемой базы, тесно связан с результатами анализа информации о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний. В случае, если такие сделки (предложения) оценщиком выявлены, то (при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний) представляется обоснованным использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы. В остальных случаях в качестве капитализируемой базы обычно используют чистую прибыль.

Важная информация
Например, при оценке небольшого предприятия по продаже питьевой воды было выявлено несколько предложений о продаже аналогичных готовых предприятий; по некоторым предложениям приводились также данные о годовой величине выручки от реализации продукции предприятий-аналогов. В такой ситуации после подтверждения сопоставимости оцениваемого предприятий и предприятий-аналогов обоснованно рассчитывать коэффициент капитализации на основании рыночных данных (см. второй этап рассматриваемого метода) с одновременным выбором соответствующего показателя (выручки от реализации продукции) в качестве капитализируемой базы.

Способы расчета величины капитализируемой базы рассмотрим на примере чистой прибыли как наиболее распространенного показателя, используемого в методе капитализации доходов. Капитализируемая база может быть рассчитана одним из следующих способов:

  • на основе ретроспективных значений чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне чистой прибыли последнего отчетного года, или на уровне средней (средневзвешенной) прибыли за последние три-пять лет. Для использования фактической чистой прибыли при обосновании капитализируемой базы необходимо провести процедуру ее нормализации – т.е. выявления  типичных доходов и расходов, характерных для аналогичного нормального функционирующего бизнеса. Возможно также проведение инфляционной корректировки фактических величин чистой прибыли;
  • на основе прогнозируемой чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне прибыли первого года прогнозного периода; при этом прогнозные величины могут быть рассчитаны на основе фактических ретроспективных данных путем построения тренда с учетом прогнозов развития предприятия по планам его менеджмента/ собственников;
  • путем комбинации данных о фактических значениях чистой прибыли за несколько периодов в прошлом и прогнозных данных на ближайшее будущее. Например, для оценки бизнеса на 01.01.2016г. капитализируемая база может быть рассчитана как средняя (средневзвешенная) следующих пяти величин: чистой прибыли за 2014-2015гг. и прогнозной чистой прибыли на 2016-2017гт. Данный способ хорош тем, что обеспечивает наглядное подтверждение стабильности доходов оцениваемого бизнеса. Перейдите по следующей активной ссылке и ознакомьтесь с практикой расчета капитализируемой базы путем комбинации данных о фактических и прогнозных величинах чистой прибыли.

4. Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса

Внимание
На втором этапе для расчета коэффициента капитализации может быть использован один из двух методов — метод рыночной экстракции или расчетный метод.Метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки) основан на рыночных данных о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний. Как отмечалось выше (см. 1-й этап), если такие сделки (предложения) выявлены, при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний обоснованно использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы.

Коэффициент капитализации методом рыночной экстракции рассчитывается по следующей формуле:

  • где R – коэффициент капитализации;
  • V – предварительная величина стоимости предприятия по методу капитализации доходов;
  • IAi – величина определенного показателя дохода, генерируемого i-той аналогичной компанией (чистая прибыль, выручка от реализации и др.);
  • VAi – цена сделки (предложения) по продаже i-той аналогичной компании;
  • wi – удельный вес результата применения информации по i-той аналогичной компании.

Метод рыночной экстракции имеет ограниченную область применения, используется преимущественно для оценки мелких, средних компаний в сфере торговли, услуг. Однако при наличии предпосылок применения метода рыночной экстракции его использование целесообразно.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации применяется чаще.

В настоящее время в большинстве источников предлагается применение расчетного метода, как правило, на базе ставки дисконта. По данному методу коэффициент капитализации может быть рассчитан по одной из следующих формул:

  • где R – коэффициент капитализации;
  • d – ставка дисконта;
  • q – стабильные долгосрочные темпы роста показателя дохода, выбранного в качестве капитализируемой базы.

Первая из приведенных формул применяется в случае, когда капитализируемая база рассчитана на основе прогнозируемой величины показателя дохода (как правило, чистой прибыли); соответственно, вторая формула применима при обосновании капитализируемой базы на основе ретроспективных значений показателя дохода.

Наряду с этим, в рамках расчетного метода существует подход к обоснованию коэффициента капитализации в оценке бизнеса путем суммирования ставки дохода на вложенные инвестиции (on) и нормы возврата вложенных инвестиций (of) или ее части. Применение такого подхода является обоснованным в случае, если в течение определенного периода ожидается полная или частичная потеря стоимости бизнеса. В этом случае ставка возврата (of) предназначена для  накопления средств в течение указанного определенного периода с целью возмещения потери первоначально вложенных в приобретение бизнеса инвестиций.

Совет
Однако возникновение такой ситуации представляется маловероятной при выполнении основной предпосылки применения метода капитализации доходов — получения стабильных доходов от функционирования бизнеса без дополнительных вложений в течение длительного периода времени.

Выделение в составе коэффициента капитализации ставки дохода на инвестиции (on) и нормы возврата инвестиций (of) распространено в оценке недвижимости; в этой связи применение данного подхода может быть обоснованным в оценке соответствующих видов бизнеса – например, бизнеса объектов коммерческой недвижимости (небольших магазинов  и др.

Важная информация
Для расчета ставки дохода на инвестиции (on) используются методы обоснования ставки дисконта; норма возврата инвестиций (of) может быть рассчитана одним из следующих методов, широко применяемых в оценке недвижимости: методом Ринга, методом Хоскольда или методом Инвуда.

На третьем этапе применения метода капитализации доходов рассчитывается предварительная величина стоимости бизнеса (V) путем деления капитализируемой базы (I)на коэффициент капитализации (R).

Внимание
На четвертом этапе рассчитанная выше предварительная величина стоимости в случае необходимости корректируется, в результате получают итоговую величину стоимости предприятия по методу капитализации доходов.

Корректировки предварительной величины стоимости осуществляются путем прибавления к ней стоимости избыточных и нефункционирующих активов, которые не принимают участия в формировании капитализированных потоков доходов. В качестве таких активов может выступать неустановленное оборудование, неиспользуемые объекты недвижимости и т.д.

Наряду с этим, если компания на дату оценки имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величину следует прибавить к стоимости действующего предприятия. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость предприятия необходимо уменьшить на эту величину.

Как правило, результаты расчета по методу капитализации доходов представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца. В том случае, если необходимо определить стоимость меньшей доли, то необходимо сделать соответствующую скидку на недостаток прав контроля над бизнесом. При необходимости также может быть сделана скидка на недостаточную ликвидность оцениваемой доли.

По материалам: http://vamocenka.ru/metod-kapitalizacii-doxodov-v-ocenke-biznesa/

Коэффициент капитализации на рынке земельных участков

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Используется следующая формула:

гдеV — текущая стоимость;I —периодический доход;R —коэффициент капитализации

Совет
В терминах оценки недвижимости и инвестиций коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложенной суммы, в то время как в финансовых и экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции.

Возмещение капитала необязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций в недвижимость, будет равновеликим на протяжении неограниченного периода времени или когда прогнозируются равновеликие поступления дохода и ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. При этом коэффициент капитализации равен ставке процента или дисконта.

Важная информация
Если же прогнозируются равновеликие поступления дохода от инвестиций, однако капитальная стоимость актива будет со временем снижаться, как в случае с самоамортизирующейся ипотекой, то коэффициент капитализации в терминах оценки недвижимости рассчитывается как фактор взноса на амортизацию 1 долларов Последний равен сумме процента, начисляемого на остаток капитала, и фактора фонда возмещения.

Шесть функций сложного процента, могут быть использованы при проведении оценки объектов недвижимости.

Внимание
Накопленная сумма единицы позволяет ответить на вопрос: «За сколько можно продать собственность исходя из ее нынешней рыночной стоимости и ожидаемого роста последней по сложному проценту?» Накопление единицы за период показывает, как будут расти регулярные депозиты при сложном проценте. Фактор фонда возмещения показывает, какую сумму необходимо периодически депонировать для того, чтобы через определенное число периодов при сложном проценте накопить 1 долларов Он показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций в данный актив.

Текущая стоимость единицы показывает нынешнюю стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем, например от ожидаемой продажи земли. Фактор аннуитета показывает стоимость потока денежных средств, например доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности, или платежей по ипотечному кредиту. Фактор взноса на амортизацию единицы позволяет определить размер периодического платежа, необходимого для амортизации кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга.

В основу каждой из шести функций положен сложный процент, который означает, что вся основная сумма, находящаяся на депозитном счете, должна приносить процент, включая процент, оставшийся на счете с предыдущих периодов. Более того, процент выплачивается только на денежные средства на депозитном счете, но не на снятые с него проценты или основную сумму вклада.

Шесть функций сложного процента могут быть использованы для решения почти всех арифметических задач,

По материалам: http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/koefficient-kapitalizacii/

Коэффициент финансовой независимости. Значение коэффициента финансовой устойчивости показывает, формула

Коэффициент финансовой независимости (автономии) определяется как отношение собственных средств организации к итогу бухгалтерского баланса.

Совет
Показывает, из каких источников (собственных или заемных) поступают основные денежные потоки предприятия, т.е. какая доля вложений в общей сумме активов сформирована из собственного капитала организации. Отсюда следует его другое название — коэффициент финансовой устойчивости.

Проще говоря, данный показатель характеризует зависимость предприятия от кредиторов.

Важная информация
Коэффициент финансовой независимости рассчитывается по формуле:

Ка=СК/ИБ,

Внимание
где:

СК – собственный капитал, (итог раздела III бух. баланса,стр. 490)

ИБ — итог бухгалтерского баланса (стр. 700).

В Беларуси значение коэффициента финансовой независимости по законодательству должно лежать в пределах не меньше 0,4–0,6. При этом западные эксперты часто рекомендуют Ка в диапазоне 0,5-0,8.

Чем ниже коэффициент, тем ниже считается финансовая устойчивость (из-за роста задолженности компании по отношению к величине капитала собственников по балансу). Возникает также опасность дефицита денежных средств.

Совет
Если значение этого показателя меньше нуля, значит, финансирование организации происходит целиком от кредитов и фактически собственник больше ей не владеет.

Однако при анализе  коэффициента финансовой независимости учитывают такие факторы, как:

  • его средние значения в других отраслях,
  • доступ компании к  дополнительным заемным средствам,
  • особенности текущей деятельности.

Пример. Если коэффициент автономии компании Х за отчетный год составил 0,97, то в данном случае компания в своей деятельности практически пользуется только собственными средствами (на 97%) и не привлекает заемный капитал, что в итоге снижает эффективность ее деятельности и ограничивает развитие.

По материалам: https://myfin.by/wiki/term/koefficient-finansovoj-nezavisimosti

Финансовый анализ. Коэффициент и показатель в отчете, коэффициент капитализации для земли

Финансовая устойчивость — составная часть общей устойчивости предприятия, сбалансированность финансовых потоков, наличие средств, позволяющих организации поддерживать свою деятельность в течение определенного периода времени, в том числе обслуживая полученные кредиты и производя продукцию.

Основные показатели финансовой устойчивости организации

Показатель Описание показателя и его нормативное значение
Коэффициент автономии Отношение собственного капитала к общей сумме капитала.Общепринятое нормальное значение: 0,5 и более (оптимальное 0,6-0,7); однако на практике в значительной мере зависит от отрасли.
Коэффициент финансового левериджа Отношение заемного капитала к собственному.
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами Отношение собственного капитала к оборотным активам.Нормальное значение: 0,1 и более.
Коэффициент покрытия инвестиций Отношение собственного капитала и долгосрочных обязательств к общей сумме капитала.Нормальное значение для данной отрасли: 0,7 и более.
Коэффициент маневренности собственного капитала Отношение собственных оборотных средств к источникам собственных средств.
Коэффициент мобильности имущества Отношение оборотных средств к стоимости всего имущества. Характеризует отраслевую специфику организации.
Коэффициент мобильности оборотных средств Отношение наиболее мобильной части оборотных средств (денежных средств и финансовых вложений) к общей стоимости оборотных активов.
Коэффициент обеспеченности запасов Отношение собственных оборотных средств к величине материально-производственных запасов.Нормальное значение: 0,5 и более.
Коэффициент краткосрочной задолженности Отношение краткосрочной задолженности к общей сумме задолженности.

Основным показателем, влияющим на финансовую устойчивость организации, является доля заёмных средств. Обычно считается, что, если заёмные средства составляют более половины средств компании, то это не очень хороший признак для финансовой устойчивости, для различных отраслей нормальная доля заёмных средств может колебаться: для торговых компаний с большими оборотами она значительно выше.Кроме приведенных выше коэффициентов, финансовую устойчивость предприятия отражает ликвидность его активов в сравнении с обязательствами по срокам погашения: коэффициент текущей ликвидности и коэффициент быстрой ликвидности.

Важная информация
Коэффициент автономии (коэффициент финансовой независимости) характеризует отношение собственного капитала к общей сумме капитала (активов) организации. Коэффициент показывает, насколько организация независима от кредиторов.

Коэффициент капитализации (capitalization ratio) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Внимание
Коэффициент покрытия активов (asset coverage ratio) измеряет способность организации погасить свои долги за счет имеющихся активов. Коэффициент показывает, какая часть активов уйдет на покрытие долгов.

Коэффициент покрытия процентов (interest coverage ratio, ICR) характеризует способность организации обслуживать свои долговые обязательства. Показатель сравнивает прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT) за определенный период времени (обычно одни год) и проценты по долговым обязательствам за тот же период.

Коэффициент финансовой зависимости (debt ratio) характеризует отношение заемного капитала организации ко всему капиталу (активам). Данный коэффициент относится к группе показателей, описывающих структуру капитала организации, и широко применяется на западе.

Коэффициент отношение долга к EBITDA (Debt/EBITDA ratio) – это показатель долговой нагрузки на организации, ее способности погасить имеющиеся обязательства (платежеспособности). В качестве показателя поступления средств, необходимых для расчета по долгам организации, в данном случае используется показатель EBITDA – прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации.

Коэффициент финансового левериджа (debt-to-equity ratio) – это показатель соотношения заемного и собственного капитала организации. Он принадлежит к группе важнейших показателей финансового положения предприятия, куда входят аналогичные по смыслу коэффициенты автономии и финансовой зависимости.

Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, суммы ее обязательств.

Коэффициент автономии

Определение Коэффициент автономии (коэффициент финансовой независимости) характеризует отношение собственного капитала к общей сумме капитала (активов) организации. Коэффициент показывает, насколько организация независима от кредиторов. Чем меньше значение коэффициента, тем в большей степени организация зависима от заемных источников финансирование, тем менее устойчивое у нее финансовое положение.

Совет
Расчет (формула)
Коэффициент автономии = Собственный капитал / Активы И числитель, и знаменатель формулы отражены в бухгалтерском балансе организации, где величина активов всегда равна сумме собственного и заемного капитала организации.

Нормальное значение

Важная информация
Общепринятое нормальное значение коэффициента автономии в российской практике: 0,5 и более (оптимальное 0,6-0,7). В мировой практике считается минимально допустимым до 30-40% собственного капитала.

Но в любом случае данный показатель сильно зависит от отрасли, а точнее от соотношения в структуре организации внеоборотных и оборотных активов. Чем больше у организации доля внеоборотных активов (фондоемкое производство), тем больше долгосрочных источников требуется для их финансирования, а значит больше должна быть доля собственного капитала (выше коэффициент автономии).В мировой практике более распространенным является коэффициент финансовой зависимости (debt ratio), противоположный по смыслу коэффициенту автономии, но тоже характеризующий соотношение собственного и заемного капитала.

Коэффициент покрытия активов (Asset coverage ratio)

ОпределениеКоэффициент покрытия активов (asset coverage ratio) измеряет способность организации погасить свои долги за счет имеющихся активов. Коэффициент показывает, какая часть активов уйдет на покрытие долгов. При этом в расчет берутся только материальные и денежные активы, нематериальные активы игнорируются.

Внимание
Данный коэффициент позволяет инвесторам оценить ожидаемые успехи работы предприятия, вероятность наступления неплатежеспособности, банкротства. Расчет (формула) Коэффициент покрытия активов рассчитывается в три шага: 1. Определяются текущие обязательства за вычетом краткосрочных кредитов и займов. 2. Из общей величины активов вычитается стоимость нематериальных активов, после чего из полученной суммы вычитается показатель, рассчитанный на шаге 1.

Коэффициент покрытия активов= ((Активы – Нематериальные активы) – (Краткосрочные обязательства – Краткосрочные кредит и займи)) / Обязательства

Нормальное значение Устоявшегося нормативного значения для данного коэффициента нет, но обычно, в промышленности нормальным считается коэффициент покрытия активов не менее 2, в обслуживающих компаниях 1,5.

К увеличению данного коэффициента приводит активное привлечение организацией заемных средств. Анализировать коэффициент покрытия активов следует во взаимосвязи с другими финансовыми коэффициентами, коэффициентами ликвидности и платежеспособности.

Коэффициент финансовой зависимости (Debt ratio)

ОпределениеКоэффициент финансовой зависимости (debt ratio) характеризует отношение заемного капитала организации ко всему капиталу (активам).Данный коэффициент относится к группе показателей, описывающих структуру капитала организации, и широко применяется на западе. В России чаще используется похожий показатель «коэффициент автономии», также характеризующий структуру капитала.Расчет (формула)Коэффициент финансовой зависимости = Обязательства / Активы Обе составляющие формулы берутся из бухгалтерского баланса организации.

Нормальное значение

Оптимальное значение коэффициент финансовой зависимости определяется теми же соотношениями собственного и заемного капитала, как и у родственных показателей – коэффициент автономии и коэффициент финансового левериджа (debt-to-equity ratio). То есть, нормальным считается коэффициент финансовой зависимости не более 0.6-0.7. Оптимальным является коэффициент 0.5 (т.е. равное соотношение собственного и заемного капитала). Слишком низкий коэффициент говорит о слишком осторожно подходе организации к привлечению заемного капитала и об упущенных возможностях повысить рентабельность собственного капитала за счет использования эффекта финансового рычага.

Отношение долга к EBITDA

ОпределениеКоэффициент отношение долга к EBITDA (Debt/EBITDA ratio) – это показатель долговой нагрузки на организации, ее способности погасить имеющиеся обязательства (платежеспособности). В качестве показателя поступления средств, необходимых для расчета по долгам организации, в данном случае используется показатель EBITDA – прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации.

Считается, что из показателей финансовых результатов EBITDA более-менее точно характеризует приток денежных средств (точный приток можно узнать только по отчету о движении денежных средств). Показатель отношения долга к EBITDA показывает платежеспособность компании и часто используется как менеджментом, так и инвесторами, в том числе при оценке котирующихся на бирже публичных компаний.

Совет
Расчет (формула)
Коэффициент рассчитывается по следующей формуле:

Совокупные обязательства / EBITDA

Важная информация
Совокупные обязательства включают как долгосрочную, так и краткосрочную задолженность, информацию о которой можно получить из пассива бухгалтерского баланса организации.Нормальное значение

Показатель отношения долга к EBITDA – достаточно популярный среди аналитиков коэффициент, очищенный от влияния неденежных статей (амортизации). При нормально финансовом состоянии организации, значение данного коэффициента не должно превышать 3. Если значение коэффициента превышает 4-5, это говорит о слишком большой долговой нагрузке на предприятие и вероятных проблемах с погашением своих долгов. Для предприятий с таким высоким значение коэффициента проблематично привлечь дополнительные заемные средства.

Как и другие подобные коэффициенты, показатель отношения долга к EBITDA зависит от отраслевых особенностей, поэтому его чаще сравнивают со значениями других предприятий в рамках данной отрасли. Кроме того нужно учесть, что такие статьи расходов, как покупка нового оборудования, влияющие на отток денежных средств, не будут учтены при расчете данного показателя, т. EBITDA. Другой важный момент – при оценке показателя исходят из того, что дебиторская задолженность организации исправно погашается покупателями.

Финансовый леверидж (Debt-to-equity ratio)

ОпределениеКоэффициент финансового левериджа (debt-to-equity ratio) – это показатель соотношения заемного и собственного капитала организации.

Внимание
Он принадлежит к группе важнейших показателей финансового положения предприятия, куда входят аналогичные по смыслу коэффициенты автономии и финансовой зависимости. Термин «финансовый леверидж» часто используют в более общем смысле, говоря о принципиальном подходе к финансированию бизнеса, когда с помощью заемных средств у предприятия формируется финансовый рычаг для повышения отдачи от собственных средств, вложенных в бизнес.

Коэффициент финансового левериджа = Обязательства / Собственный капитал

И числитель, и знаменатель берутся из пассива бухгалтерского баланса организации. Обязательства включают в себя и долгосрочные, и краткосрочные обязательства (т.е. все, что остается от вычитания из сальдо баланса собственного капитала).Нормальное значение

Оптимальным, особенно в российской практике, считается равное соотношение обязательств и собственного капитала (чистых активов), т. 1. Допустимым может быть и значение до 2 (у крупных публичных компаний это соотношение может быть еще больше). При больших значениях коэффициента организация теряет финансовую независимость, и ее финансовое положение становится крайне неустойчивым. Таким организациям сложнее привлечь дополнительные займы.

Наиболее распространенным значением коэффициента в развитых экономиках является 1,5 (т. 60% заемного капитала и 40% собственного). Слишком низкое значение коэффициента финансового левериджа говорит об упущенной возможности использовать финансовый рычаг – повысить рентабельность собственного капитала за счет вовлечение в деятельность заемных средств. Как и другие аналогичные коэффициенты, характеризующие структуру капитала (коэффициент автономии, коэффициент финансовой зависимости), нормальное значение коэффициента финансового левериджа зависит от отрасли, масштабов предприятия и даже способа организации производства (фондоемкое или трудоемкое производство). Поэтому его следует оценивать в динамике и сравнивать с показателем аналогичных предприятий.

Чистые активы

ОпределениеЧистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, суммы ее обязательств. Порядок расчета чистых активов для акционерных обществ утвержден Приказом Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. N 10н. В отсутствии специальных норм для расчета чистых активов обществ с ограниченной ответственностью для них применяется этот же порядок (для инвестиционных фондов, доверительных управляющих, организаторов азартных игры предусмотрен свой порядок расчета чистых активов).

Расчет (формула)

Совет
Расчет сводится к определению разницы между активами и пассивами (обязательствами), которые определяются следующим образом. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются: внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы) за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал. В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются: долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства; краткосрочные обязательства по займам и кредитам; кредиторская задолженность; задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов; резервы предстоящих расходов; прочие краткосрочные обязательства. Т.е. Бухгалтерскому балансу предприятия следующая (по форме Баланса, действующей с 2011 года): ЧА = (стр. 1600-ЗУ)-(стр.

1400+стр. 1500-стр. 1530) где ЗУ – задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал (в Балансе отдельно не выделяется и отражается в составе краткосрочной дебиторской задолженности»). При расчете по старой форме Баланса, действовавшей до 2011 года, формула следующая: ЧА = (стр. 300-ЗУ)-(стр. 590+стр. 690-стр.

Показатель чистых активов, известный в западной практике как net assets или net worth – ключевой показатель деятельности любой коммерческой организации. Чистые активы организации должны быть как минимум положительные. Отрицательные чистые активы – признак несостоятельности организации, говорящий о том, что фирма полностью зависит от кредиторов и не имеет собственных средств.Чистые активы должны быть не просто положительные, но и превышать уставный капитал организации. Это значит, что в ходе своей деятельности организация не только не растратила первоначально внесенные собственником средства, но и обеспечила их прирост. Чистые активы меньше уставного капитала допустимы только в первый года работы вновь созданных предприятий. В последующие годы, если чистые активы станут меньше уставного капитала, гражданский кодекс и законодательство об акционерных обществах требует снизить уставный капитал до величины чистых активов. Если у организации уставный капитал и так на минимальном уровне, ставится вопрос о дальнейшем ее существовании.

Анализ ликвидности

ОпределениеКоэффициент абсолютной (денежной) ликвидности (cash ratio) показывает отношение самых ликвидных активов организации – денежных средство и краткосрочных финансовых вложений – к краткосрочным обязательствам. Коэффициент абсолютной ликвидности является вариацией двух других более распространенных коэффициентов ликвидности: коэффициент текущей ликвидности и коэффициент быстрой ликвидности. При этом в расчете данного показателя используют только самые быстрореализуемые (ликвидные) активы.

Важная информация
Расчет (формула)
Коэффициент рассчитывается следующим образом:

Коэффициент абсолютной ликвидности = (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения) / Текущие обязательства

Все составляющие формулы берутся из бухгалтерского баланса организации.

Нормальное значение

Коэффициент абсолютной ликвидности не столь популярен как коэффициенты текущей и быстрой ликвидности и не имеет прочно устоявшейся нормы. Чаще всего в качестве ориентира нормального значения показателя используют значение 0,2 и более. Однако слишком высокое значение коэффициента говорит о неоправданно высоких объемах свободных денежных средств, которые можно было бы использовать для развития бизнеса.

Коэффициент быстрой ликвидности (Quick ratio)

ОпределениеКоэффициент быстрой ликвидности (quick ratio, acid-test ratio) характеризует способность организации погасить свои краткосрочные обязательства за счет продажи ликвидных активов.

Внимание
При этом в ликвидные активы в данном случае включаются как денежные средства и краткосрочные финансовые вложения, так и краткосрочная дебиторская задолженность (по другой версии – все оборотные активы, кроме наименее ликвидной их части — запасов). Коэффициент быстрой ликвидности получил широкое распространение в российской и мировой практике наряду с коэффициентом текущей ликвидности.

Коэффициент быстрой ликвидности = (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения + Краткосрочная дебиторская задолженность) / Краткосрочные обязательства

По другой версии:Коэффициент быстрой ликвидности = (Оборотные активы — Запасы) / Краткосрочные обязательства

Запасы считаются наименее ликвидные активами, считается, что их труднее всего перевести в деньги (т.е. реализовать), поэтому они в любом случае не участвуют в расчете.

Нормальное значение

Чем выше коэффициент быстрой ликвидности, тем лучше финансовое положение компании. Нормой считается значение 1,0 и выше. В то же время, значение может отличаться для разных отраслей. При значении коэффициента менее 1 ликвидные активы не покрывают краткосрочные обязательства, а значит существует риск потери платежеспособности, что является негативным сигналом для инвесторов.

Коэффициент текущей ликвидности (Current ratio)

ОпределениеКоэффициент текущей (общей) ликвидности (current ratio) является мерой платежеспособности организации, способности погашать текущие (до года) обязательства организации. Кредиторы широко используют данный коэффициент в оценке текущего финансового положения организации, опасности выдаче ей краткосрочных займов. В западной практике коэффициент также известен под названием коэффициент рабочего капитала (working capital ratio).Расчет (формула) Коэффициент текущей ликвидности рассчитывается как отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам:

Коэффициент текущей ликвидности = Оборотные активы / Краткосрочные обязательства

Совет
Числитель формулы берется из актива бухгалтерского баланса, знаменатель – из пассива.Нормальное значение

Чем выше значение коэффициента текущей ликвидности, тем выше ликвидность активов компании. Нормальным считается значение коэффициента 2 и более. Однако в мировой практике допускается снижение данного показателя для некоторых отраслей до 1,5.

Низкое значение коэффициента (ниже 1) говорит о вероятных трудностях в погашении организацией своих текущих обязательств. Однако для полноты картины нужно смотреть поток денежных средств от операционной деятельности организации – часто низкий коэффициент оправдан мощным потоком наличности (например, в сетях быстрого питания, розничной торговле).Слишком высокий коэффициент текущей ликвидности также не желателен, поскольку может отражать недостаточно эффективное использование оборотных активов либо краткосрочного финансирования. В любом случае, кредиторы предпочитаются видеть более высокое значение коэффициента как признак устойчивого положения компании.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами

ОпределениеКоэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС) показывает достаточность у организации собственных средств для финансирования текущей деятельности.Расчет (формула) Согласно Приказу ФСФО РФ от 23.01.2001 г. N 16 «Об утверждении «Методических указаний по проведению анализа финансового состояния организаций» коэффициент рассчитывается следующим образом (в Приказе он называет коэффициент обеспеченности собственными средствами):

Важная информация
Коэффициент обеспеченности СОС = (Собственный капитал – Внеоборотные активы) / Оборотные активы
Смысл данного коэффициента заключается в следующем. Сначала, в числителе формулы вычитают из собственного капитала внеоборотные активы. Считается, что самые низколиквидные (внеоборотные) активы должны финансировать за счет самых устойчивых источников – собственного капитала. Более того, должна остаться еще некоторая часть собственного капитала для финансирования текущей деятельности.

Нормальное значение

Данный коэффициент не имеет распространения в западной практике финансового анализа. В российской практике коэффициент был введен нормативно Распоряжение Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) от 12.08.1994 г. N 31-р и ныне не действующим Постановление Правительства РФ от 20.05.1994 г. N 498 «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий». Согласно указанным документам, данный коэффициент используется как признак несостоятельности (банкротства) организации. Согласно указанным документам, нормальное значение коэффициента обеспеченности собственными средствами должно составлять не менее 0,1. Следует отметить, что это достаточно жесткий критерий, свойственный только российской практике финансового анализа; большинству предприятий сложно достичь указного значения коэффициента.

Рабочий капитал (Working capital)

ОпределениеРабочий капитал – дословный перевод принятого на западе термина «working capital». В российской практике показатель известен под названием «собственные оборотные средства». Рабочий капитал – размер капитала, который имеется у организации для финансирования его текущей деятельности (т.е. приобретения оборотных активов в ходе нормально производственного цикла).Расчет (формула)Рабочий капитал = Оборотные активы – Краткосрочные обязательства Другой способ получить точно такое же значение:

Рабочий капитал = (Собственный капитал + Долгосрочные обязательства) — Внеоборотные активы

Ликвидные активы

Ликвидные активы – это активы, которые могут быть быстро и с минимальными затратами обращены в денежные средства. Самый высоколиквидный актив – денежные средства (наличные в кассе, на счетах в банках, краткосрочных депозитах). Другими высоколиквидными активами принято считать такие оборотные активы, как краткосрочные финансовые вложения (например, ценные бумаги, котирующиеся на бирже, которые можно в любой момент продать). Краткосрочная дебиторская задолженность нельзя назвать высоколиквидным активам, но ее относят к активам, более ликвидным, чем запасы и прочие оборотные активы. На самом деле, чтобы оценить ликвидности дебиторской задолженности нужно смотреть, может ли она быть легко взыскана или продана (уступлена). Признаком ликвидного актива является наличие свободного рынка, где обращаются подобные активы.

Внимание
Самым менее ликвидным из оборотных активов считают запасы (сырье, материалы, затраты в незавершенном производстве). Актив российского Бухгалтерского баланса построен по принципу убывания ликвидности – сначала идут внеоборотные активы, далее идут оборотные активы. Первые строки баланса (основные средства, нематериальные активы) считаются наименее ликвидными из всех активов. Для оценки степени ликвидности активов предприятия используют 3 коэффициента: коэффициент абсолютной ликвидности (отношение высоколиквидных активов, т.

Наиболее распространение в российской и мировой практике получили коэффициенты текущей и быстрой ликвидности, нормальным значением которых считается не менее 2 и не менее 1 соответственно.

Ликвидность. Расчет коэффициентов ликвидности.

ОпределениеЛиквидность – способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидность – способность обращаться в деньги. Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно получить за актив полную его стоимость, тем более ликвидным он является. Для товара ликвидности будет соответствовать скорость его реализации по номинальной цене. В российском бухгалтерском балансе активы предприятия расположены в порядке убывания ликвидности. Их можно разделить на следующие группы:

А1. Высоколиквидные активы (денежные средства и краткосрочные финансовые вложения)

А2. Быстрореализуемые активы (краткосрочная дебиторская задолженность, т. 12 месяцев после отчетной даты)А3. Медленно реализуемые активы (прочие, не упомянутые выше, оборотные активы)А4. Труднореализуемые активы (все внеоборотные активы)Пассивы баланса по степени возрастания сроков погашения обязательств группируются следующим образом:П1.

Наиболее срочные обязательства (привлеченные средства, к которым относится текущая кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, персоналом, бюджетом и т. П2. Среднесрочные обязательства (краткосрочные кредиты и займы, резервы предстоящих расходов, прочие краткосрочные обязательства)П3. Долгосрочные обязательства (раздела IV баланса «Долгосрочные пассивы»)П4. Постоянные пассивы (собственный капитал организации).Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги по каждой группе активов и пассивов.

Расчет коэффициентов ликвидности

Коэффициент текущей (общей) ликвидности (коэффициент покрытия; англ. current ratio, CR) — финансовый коэффициент, равный отношению текущих (оборотных) активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам).Ктл = (ОА — ДЗд) / КО где: Ктл – коэффициент текущей ликвидности; ОА – оборотные активы; ДЗд – долгосрочная дебиторская задолженность; КО – краткосрочные обязательства. Коэффициент отражает способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт только оборотных активов. Чем показатель больше, тем лучше платежеспособность предприятия.

Нормальным считается значение коэффициента 2 и более (это значение наиболее часто используется в российских нормативных актах; в мировой практике считается нормальным от 1.5 до 2.5, в зависимости от отрасли). Значение ниже 1 говорит о высоком финансовом риске, связанном с тем, что предприятие не в состоянии стабильно оплачивать текущие счета. Значение более 3 может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала.

Совет
Коэффициент быстрой ликвидности (иногда называют промежуточной или срочной ликвидности; англ. QR) — финансовый коэффициент, равный отношению высоколиквидных текущих активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов не учитываются материально-производственные запасы так как при их вынужденной реализации убытки будут максимальными среди всех оборотных средств.

Кбл = (Краткосрочная дебиторская задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные средства) / Текущие обязательства Коэффициент отражает способность компании погашать свои текущие обязательства в случае возникновения сложностей с реализацией продукции. Нормальным считается значение коэффициента не менее 1.

Важная информация
Коэффициент абсолютной ликвидности — финансовый коэффициент, равный отношению денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов учитываются только денежные и близкие к ним по сути средства: Кал = (Денежные средства + краткосрочные финансовые вложения) / Текущие обязательства В отличие от двух приведенных выше, данный коэффициент не нашел широкого распространения на западе.

Согласно российским нормативным актам нормальным считается значение коэффициента не менее 0,2.

Анализ финансовых результатов

EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) – прибыль до вычета процентов и налогов. Данный показатель финансового результата организации является промежуточным, между валовой и чистой прибылью. EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации. EBITDA показывает финансовый результат компании, исключая влияние эффекта структуры капитала (т. EBITDA позволяет грубо оценить денежный поток, исключив такую «неденежную» статью расходов как амортизация. EBITDARM (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, Rent and Management fees) – показатель финансовых результатов организации до вычета процентов, налогов, амортизации и арендных платежей. Данный показатель, по сути, похож на показатель EBITDA. Но в отличие EBITDA, кроме амортизации из расходов исключены платежи за не принадлежащие организации средства, т. Рентабельность – относительный показатель экономической эффективности.

Рентабельность комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных и др. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам или потокам, её формирующим. Рентабельность активов (return on assets, ROA) – финансовый коэффициент, характеризующий отдачу от использования всех активов организации. Коэффициент показывает способность организации генерировать прибыль без учета структуры его капитала (финансового левериджа), качество управления активами. Рентабельность инвестированного капитала, или прибыль на инвестированный капитал (return on capital employed, ROCE) – показатель отдачи от вовлеченного в коммерческую деятельность собственного капитала организации и долгосрочно привлеченных средств (долгосрочных кредитов, займов).Рентабельность продаж – показатель финансовой результативности деятельности организации, показывающий какую часть выручки организации составляет прибыль. При этом в качестве финансового результата в расчете могут использоваться различные показатели прибыли, что обуславливает существование различных вариаций данного показателя. Наиболее широко используются следующие: рентабельность продаж по валовой прибыли (gross profit margin), операционная рентабельность (return on sales, ROS), рентабельность продаж по чистой прибыли (net profit margin).Рентабельность собственного капитала (return on equity, ROE) – показатель чистой прибыли в сравнении с собственным капиталом организации. Это важнейший финансовый показатель отдачи для любого инвестора, собственника бизнеса, показывающий, насколько эффективно был использован вложенный в дело капитал. В отличие от схожего показателя «рентабельность активов», данный показатель характеризует эффективность использования не всего капитала (или активов) организации, а только той его части, которая принадлежит собственникам предприятия.

EBIT

ОпределениеEBIT (Earnings Before Interest and Taxes) – прибыль до вычета процентов и налогов.

Внимание
Данный показатель финансового результата организации является промежуточным, между валовой и чистой прибылью. Вычитание процентов и налогов позволяет абстрагироваться от структуры капитала организации (доли заемного капитала) и налоговых ставок, получив возможность сравнивать по данному показателю различные предприятия.

EBIT = «Прибыль (убыток) до налогообложения» – «Проценты к получению»

Нормальное значение Нормальным считается как минимум положительное значение EBIT. Однако оно еще не гарантирует итоговую прибыль – после вычитания процентов (особенно, если у организации большое долговое бремя) может получиться убыток.

Широкое распространение в финансовом анализе получил показатель EBITDA – показатель, который меньше EBIT на величину амортизации основных средств и нематериальных активов. Исключение из показателя финансового результата амортизации, основной «неденежной» статьи отчета о прибылях и убытках, делает EBITDA ближе к показателю реальных денежных потоков.

EBITDA

ОпределениеEBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации. EBITDA показывает финансовый результат компании, исключая влияние эффекта структуры капитала (т. EBITDA позволяет грубо оценить денежный поток, исключив такую «неденежную» статью расходов как амортизация.

Показатель полезен при сравнении предприятий одной отрасли, но имеющих различную структуру капитала. EBITDA, в свою очередь, широко используется как компонент различных коэффициентов финансовой эффективности (EV/EBITDA, рентабельность продаж и др. Инвесторы ориентируется на показатель EBITDA как индикатор ожидаемого возврата своих вложений.

Расчет (формула)

EBITDA = Выручка – Проценты к уплате – Налог на прибыль – Амортизация основных средств и нематериальных активовПоказатель EBITDA можно рассчитать по данным бухгалтерского «Отчета о прибылях и убытках», однако дополнительно нужна сумма амортизации основных средство и нематериальных активов, которая не содержится в указанной форме отчетности.

Рентабельность

Рентабельность – относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных и др. ресурсов. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам или потокам, её формирующим. Показатели рентабельности можно условно разделить на две группы: рентабельность продаж и рентабельность активов

Совет
Рентабельность продаж — коэффициент рентабельности, который показывает долю прибыли в каждом заработанном рубле. Обычно рассчитывается как отношение чистой прибыли (прибыли после налогообложения) за определённый период к выраженному в денежных средствах объёму продаж за тот же период. Рентабельность продаж = Чистая прибыль / Выручка Рентабельность продаж является индикатором ценовой политики компании и её способности контролировать издержки.

Различия в конкурентных стратегиях и продуктовых линейках вызывают значительное разнообразие значений рентабельности продаж в различных компаниях. Часто используется для оценки операционной эффективности компаний. Помимо приведенного выше расчета (рентабельность продаж по валовой прибыли; англ. Gross Margin, Sales margin, Operating Margin), существуют и другие вариации расчета показателя рентабельности продаж, но для расчета всех их используются только данные о прибылях (убытках) организации (т.

Важная информация
рентабельность продаж по EBIT (величина прибыли от продаж до уплаты процентов и налогов в каждом рубле выручки).рентабельность продаж по чистой прибыли (чистая прибыль на рубль выручки от продаж (англ.: Profit Margin, Net Profit Margin).прибыль от продаж на рубль, вложенный в производство и реализацию продукции (работ, услуг).Рентабельность активовВ отличие от показателей рентабельности продаж, рентабельность активов считается как отношение прибыли к средней стоимости активов предприятия. Т.е. показатель из формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» делится на среднее значение показателя из формы №1 «Бухгалтерский баланс».

Рентабельность активов (англ. return on assets, ROA) — относительный показатель эффективности деятельности, частное от деления чистой прибыли, полученной за период, на общую величину активов организации за период. Один из финансовых коэффициентов, входит в группу коэффициентов рентабельности. Показывает способность активов компании порождать прибыль.

Внимание
Рентабельность активов — индикатор доходности и эффективности деятельности компании, очищенный от влияния объема заемных средств. Применяется для сравнения предприятий одной отрасли и вычисляется по формуле: Ra = P / A где: Ra — рентабельность активов; P — прибыль за период;

A — средняя величина активов за период.

Кроме того, распространение получили следующие показатели эффективности использования отдельных видов активов (капитала):

Рентабельность собственного капитала (ROE) Отношение чистой прибыли (в годовом выражении) к средней величине собственного капитала.
Рентабельность инвестированного капитала (ROCE) Отношение прибыли до уплаты процентов и налогов (EBIT) (в годовом выражении) к собственному капиталу и долгосрочным обязательствам.
Рентабельность производственных фондов Отношение прибыли от продаж (в годовом выражении) к средней стоимости основных средств и материально-производственных фондов

Рентабельность собственного капитала (англ. return on equity, ROE) — относительный показатель эффективности деятельности, частное от деления чистой прибыли, полученной за период, на собственный капитал организации. Показывает отдачу на инвестиции акционеров в данное предприятие.

Рентабельность инвестированного капитала (ROCE)

ОпределениеРентабельность инвестированного капитала, или прибыль на инвестированный капитал (return on capital employed, ROCE) – показатель отдачи от вовлеченного в коммерческую деятельность собственного капитала организации и долгосрочно привлеченных средств (долгосрочных кредитов, займов).Расчет (формула)Рентабельность инвестированного капитала = EBIT / Инвестированный капитал = EBIT / (Собственный капитал + Долгосрочные обязательства) где EBIT — прибыль до уплаты процентов и налогов

Часто показатель рассчитывается в виде процента, т.е. дополнительно умножением на 100. Кроме того, более точным будет расчет, где показатели знаменателя берутся как

Таблица финансовых показателей

Полное наименование (English) Сокращенное наименование (English) Формула (English)
Return on Equity ROE ROE = Return-on-Assets (ROA) x Gearing
Return/Equity = Return/Assets x Assets/Equity
Return on Equity = ( Net Income/Stockholder Equity )
Net Profit Margin Net Profit Margin Net Profit Margin = Net Income ? Net Sales
Return on Assets ROA Return on Assets (ROA) = ((Net Income/Sales) * (Sales/Assets))
Return on Average Assets Return on Average Assets Return on Average Assets = ( Net Operating Income/ Total Assets )
Asset Turnover Asset Turnover Asset Turnover or Efficiency Ratio = Total Revenue/ Assets
Efficiency Ratio Efficiency Ratio
Profit Margins Profit Margins Profit Margins or Return on Sales or Profitability ratio = Profit/Revenue
Return Return
Sales Sales
Profitability ratio Profitability ratio
Net Revenue (also Revenue, Net Sales, or Sales) Net Revenue (also Revenue, Net Sales, or Sales) Net Revenue = Revenue = Net Sales = Sales
Cost of Goods Sold (COGS)
Operating expenses OpEx
Operating Margin Operating Margin Operating Margin = [(Total Revenues – Total Operating Costs) / (Total Revenues)] * 100
Operating Income Operating Income Operating Income = Net Revenue — Operating Expenses — Depreciation — Amortization
Operating Income Before Depreciation & Amortization OIBDA Operating Income Before Depreciation & Amortization = Operating Income + Depreciation + Amortization.
Net Operating Profit After Tax NOPAT Net Operating Profit After Tax = Operating Income x (1 — Tax Rate)
Economic Value Added EVA
Rate Paid on Funds Rate Paid on Funds Rate Paid on Funds = Total Interest Expense / Total Earning Assets
Gross Yield on Earning Assets (GYEA) GYEA = Total Interest Income / Total Average Earning assets
Net Interest Margin Net Interest Margin Net Interest Margin = Net Interest income/ Average Earning Assets
Provision for Loan Losses
Long Term Debt to Total Liabilites and Equity Long Term Debt to Total Liabilities and Equity = ( Long Term Debt / Total Liabilities plus Equity )
Loans-to-Assets Loans-to-Assets Loans to Assets = ( Loans / Total Assets )
Leverage Ratio Leverage Ratio Leverage Ratio = ( Stockholders Equity / Average Total Assets )
Equity-to-Loans Equity-to-Loans Equity to Loans = ( Average Common Equity / Average Total Assets )
Tier 1 Capital Tier 1 Capital Tier 1 Capital = ( Stockholder Equity/ Risk-Adjusted Assets )
Total Capital
Working Capital Working Capital Working Capital = Current Assets — Current Liabilities
Break-Even Sales Dollars Break-Even Sales Dollars Break-Even Sales Dollars = Total Fixed Costs / Contribution Margin Ratio
Break-Even Sales Dollars = Variable Costs + Fixed Costs
Break-Even Sales Units Break-Even Sales Units Break-Even Sales Units = Total Fixed Costs / Contribution Margin Per Unit
Required Sales in Dollars Required Sales in Dollars Required Sales in Dollars = (Fixed Costs + Targeted Income) / Contribution Margin Ratio
Required Sales in Units Required Sales in Units Required Sales in Units = (Fixed Costs + Targeted Income) / Contribution Margin Per Unit
Profit Profit Profit = Sales revenue – Variable expenses – Fixed expenses
Sales revenue Sales revenue Sales revenue = Unit sales price x Sales volume in units
Variable expenses Variable expenses Variable expenses = Unit variable expense x Sales volume in units
Break-even point (in units) Break-even point (in units) Break-even point (in units) = Fixed expenses / Unit contribution margin
CM Ratio CM Ratio CM Ratio = Contribution margin / Sales
Break-even point (in sales dollars) Break-even point (in sales dollars) Break-even point (in sales dollars) = Fixed expense / CM Ratio
Units sold to earn the target profit Units sold to earn the target profit Units sold to earn the target profit = (Fixed expenses + Target profit) / Unit contribution margin
Profit Profit Profit = Total contribution — Fixed cost
Break-even point Break-even point Break-even point = Fixed expenses / Weighted-average unit contribution margin
Operating leverage factor Operating leverage factor Operating leverage factor = Contribution margin / Net Income
Break-even point Break-even point Break-even point = Fixed Costs / Unit contribution margin
Before-tax net income Before-tax net income Before-tax net income = Target after-tax net income / (1 — t)
Total Cost (TC) Total Cost (TC) Total Cost (TC) = Fixed Cost (FC) + Total Variable Cost (VC)
Total Revenue Total Revenue Total Revenue = Selling Units x Selling Price per Unit
Profit Profit Profit = Total Revenue — Total Cost

По материалам: https://ivan-shamaev.ru/financial-analysis-metrics/

Метод капитализации дохода, коэффициент капитализации для транспортных средств

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

  1. определение величины капитализируемого дохода;
  2. определение коэффициента капитализации;
  3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

Совет
а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемыйпри его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Важная информация
В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал.

Внимание
Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Совет
Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

Важная информация
должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

Внимание
На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сбербанка России или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, вопервых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Вовторых, учитывается специфика региона.

Совет
Для расчета данной премии может использоваться матричный метод, сущность которого рассматривается в главе «Оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Важная информация
Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам па цену их продажи.

Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Внимание
Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы за свободный участок». Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Совет
Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются но территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Важная информация
Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как «суррогат рыночной стоимости».

По материалам: http://www.cons-s.ru/articles/72

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *